http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« March 2019»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท09/02/2019
ผู้เข้าชม20,883,589
เปิดเพจ24,830,730
Gold charts on InfoMine.com

เขียนสัญญาจำนองไม่ดี เจ้าหนี้สูญต้นเงินกู้/คอลัมน์นักกฎหมายโครงการ

จาก โพสต์ทูเดย์
รายงานโดย :วิโรจน์ พูนสุวรรณ:



คําพิพากษาฎีกา 2 ฉบับ ตัดสินเมื่อปี 2550 และจัดพิมพ์เมื่อปี 2551 ก่อให้เกิดผลกระทบในวงกว้างกับตลาดการเงินบ้านเรา คำพิพากษาฎีกาฉบับแรกได้วิเคราะห์ไว้เมื่อสองสัปดาห์ที่แล้ว สัปดาห์นี้จะพูดถึงคำพิพากษาฎีกาฉบับที่ สอง ที่ทำให้เจ้าหนี้ต้องสูญเสียสิทธิเรียกร้องในหนี้ประธานไป

ฎีกาประชุมใหญ่สำหรับเรื่องสำคัญพิเศษ : องค์คณะปกติของศาลฎีกานั้น เพียงผู้พิพากษาศาลฎีกา 3 ท่าน ก็พิจารณาตัดสินคดีได้ แต่ถ้าคดีใดมีความสำคัญเป็นพิเศษ ศาลฎีกาท่านจะใช้มติของที่ประชุมใหญ่

ผู้พิพากษาศาลฎีกาทั้งประเทศมีมากกว่า 200 ท่าน องค์คณะหรือองค์ประชุมของที่ประชุมใหญ่ก็คือ ต้องมีครึ่งหนึ่งของผู้พิพากษาศาลฎีกาทั้งหมด เข้าประชุมจึงจะประชุมลงมติได้ ก็แสดงว่าคำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ผ่านการพิจารณาจากผู้พิพากษาศาลฎีกาถึงกว่า 100 ท่านด้วยกัน มติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาจึงเป็นหลักฐานยืนยันถึงความสำคัญของคำพิพากษาฉบับ นี้ได้เป็นอย่างดี

ประเด็นปัญหามีว่า หากผู้รับจำนองเอาทรัพย์ที่จำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ตามคำพิพากษาของศาลใน คดีอื่นแล้วได้เงินจำนวนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายในการขายทอดตลาด ไม่พอกับจำนวนหนี้จำนอง ลูกหนี้ยังต้องรับผิดชำระหนี้ในส่วนที่ยังขาดอยู่หรือไม่

ในทางปฏิบัตินั้น หลังจากที่ลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ก็จะบังคับจำนองผ่านกระบวนการทางศาลเพื่อขายทอดตลาด กฎหมายบัญญัติไว้ว่า ถ้าขายทอดตลาดได้เงินสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด “ลูกหนี้” ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น

ไม่ใช่กฎหมายความสงบเรียบร้อยทำสัญญายกเว้นได้ : วิธีปฏิบัติที่ธนาคารใช้มาเป็นระยะเวลายาวนาน ก็คือทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองยกเว้นข้อบัญญัติของกฎหมาย โดยให้ “ผู้จำนอง” รับผิดชำระหนี้ในส่วนที่ยังขาด ซึ่งถ้าพูดกันตรงๆ ก็คือ ทำสัญญาขัดกับกฎหมายนั่นเอง

จึงมีปัญหาตามมาว่า เมื่อสัญญาจำนองขัดกับกฎหมายแล้วไม่เป็นโมฆะหรือ คำตอบก็คือไม่เป็นโมฆะ เพราะเคยมีคำพิพากษาฎีกาในอดีตวางหลักไว้ว่า กฎหมายดังกล่าวไม่ใช่กฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่สัญญาจึงทำข้อตกลงเพื่อเป็นการยกเว้นบทบัญญัติของกฎหมายได้

กรณีที่ลูกหนี้ผู้กู้เป็นคนเดียวกันกับผู้จำนองที่เอาทรัพย์สินของ ตนมาจำนองกับธนาคารเพื่อเป็นประกันหนี้ของตนเอง ก็ไม่มีปัญหาอะไร เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์ จำนองได้เงินไม่พอใช้หนี้ ก็บังคับเอากับทรัพย์สินอื่นของผู้จำนองได้เลย เพราะ “ผู้จำนอง” ต้องรับผิดเป็นส่วนตัวในหนี้ส่วนที่ยังขาดอยู่แล้ว ตามสัญญาจำนอง

ลูกหนี้ไม่ใช่ผู้จำนอง : ปัญหายุ่งยากคือ ถ้าลูกหนี้เป็นคนละคนกับผู้จำนองจะทำอย่างไร กรณีนี้ผู้จำนองเป็นบุคคลที่สาม นอกเหนือไปจากลูกหนี้และเจ้าหนี้ เช่นบริษัทแม่เป็นผู้กู้ตามสัญญากู้เงิน แล้วบริษัทลูกเป็นผู้จำนองตามสัญญาจำนองเพื่อนำที่ดินของตนไปจำนองเป็น ประกันหนี้ของบริษัทแม่

อย่างนี้สัญญาจำนองยังจะคลุมถึงลูกหนี้หรือไม่ ลูกหนี้จะต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ยังขาดหรือเปล่า ซึ่งถ้านำสัญญาจำนองที่ธนาคารนิยมใช้กันอยู่มาตรวจสอบ จะเห็นได้ว่าสัญญาจำนองดังกล่าวไม่ครอบคลุมถึงลูกหนี้

ธรรมชาติของธนาคารจะระมัดระวังไม่ทำอะไรที่แตกต่างไปจากธนาคาร อื่นๆ ธนาคารไหนจะทำอะไรก็จะดูว่าที่อื่นเขาทำกันอย่างไร แล้วก็ทำตามนั้น เป็นวิธีปฏิบัติปกติ เวลาผิดก็เลยผิดเหมือนๆ กัน สัญญาจำนองก็เช่นกัน ธนาคารมักจะใช้แบบฟอร์มของข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองที่มีข้อความคล้ายคลึง กับของธนาคารอื่น เมื่อเกิดความผิดพลาด ข้อผิดพลาดนี้ก็กระจายไปทั่วทั้งวงการ ข้อผิดพลาดข้อใหญ่ คือ ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองที่นิยมใช้กันไม่ได้ระบุให้ “ลูกหนี้” ต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ขาด

คำพิพากษาฎีกาปี 2550 ก็ตัดสินในประเด็นนี้ โดยศาลตัดสินไปตามตัวบทกฎหมายว่า เมื่อสัญญาจำนองไม่มีข้อตกลงว่าถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้ หนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกัน เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ต้องรับผิดในเงินนั้น อันเป็นการยกเว้นบทบัญญัติของกฎหมาย กรณีนี้จึงต้องอยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว คือ หากบังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ขาด คำพิพากษาฎีกานี้ตัดสินในคดีที่เจ้าหนี้เป็นเจ้าหนี้อื่นที่ไม่ใช่ธนาคาร แต่หลักการที่ศาลฎีกาวางไว้ก็นำมาใช้กับธนาคารด้วย

หลักกฎหมายดังกล่าว ไม่ใช่แต่ศาลไทยเท่านั้นที่มีความเห็นเช่นนี้ ศาลในประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะในประเทศสหรัฐอเมริกาก็ใช้หลักคล้ายๆ กัน และมีคำตัดสินไปในทำนองเดียวกัน

ปัญหาอยู่ที่การร่างสัญญา : ธนาคารพยายามแก้ไขปัญหาผู้จำนองเป็นบุคคลที่สามที่ไม่ใช่ลูกหนี้ โดยเพิ่มถ้อยคำว่า “ลูกหนี้และ/หรือผู้จำนอง” ไว้ในข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนอง ซึ่งไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แต่อย่างใด อาจทำให้เกิดการหลงประเด็นได้โดยไม่ได้ตั้งใจ ทำให้ลูกหนี้ชั้นต้นหลุดจากความรับผิดไปได้ง่ายๆ

แบบฟอร์มข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองที่นิยมใช้กันอยู่ ยึดเอาความสะดวกในการใช้เป็นหลัก เป็นแบบฟอร์มอเนกประสงค์ใช้รวมกันทั้งสองกรณี คือกรณีที่ลูกหนี้เป็นบุคคลเดียวกันกับผู้จำนอง และกรณีที่ลูกหนี้เป็นคนละคนกับผู้จำนอง เมื่อนำมาไล่สายกันในรายละเอียดตีประเด็นให้แตกแล้ว หลายคนจึงตกใจเมื่อพบว่าจริงๆ แล้วแบบฟอร์มไม่ได้ระบุให้ลูกหนี้ต้องรับผิดในหนี้ที่ขาด

เมื่อลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ขาด ก็เท่ากับว่าลูกหนี้หลุดพ้นไปจากหนี้ประธานในสัญญากู้เงินคือต้นเงินกู้ของ ธนาคารในส่วนที่ยังไม่ชำระ เมื่อลูกหนี้ไม่ต้องชำระต้นเงินที่ขาด ดอกเบี้ยในต้นเงินกู้ดังกล่าวลูกหนี้ก็หลุดพ้นจากความรับผิดไปด้วย

ซึ่งก็หมายความว่า แทนที่สัญญาจำนองจะไปเสริมความมั่นคงให้กับสัญญากู้ สัญญาจำนองกลับไปตัดสิทธิของสัญญากู้ ขัดกับความเชื่อดั้งเดิมของธนาคารที่ว่าลูกหนี้ชั้นต้นตามสัญญากู้จะต้องรับ ผิดในหนี้ตามสัญญากู้เต็มจำนวนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยจนกว่าลูกหนี้จะได้ ชำระจนเสร็จสิ้น

เพื่อความเข้าใจขอยกตัวอย่างมาให้ดูเป็นตัวเลข ถ้าลูกหนี้เป็นหนี้ธนาคาร จำนวนเงินต้น 100 ล้านบาท ตามสัญญากู้ หนี้เงินต้นดังกล่าวอาจถูกกฎหมายตัดสิทธิให้เหลือเพียง 60 ล้านบาทได้ ถ้าเอาทรัพย์จำนองของผู้จำนองที่เป็นคนละคนกับลูกหนี้ออกขายทอดตลาดใช้หนี้ แล้วได้เงินเพียง 60 ล้านบาทจากการขายทอดตลาดและผู้จำนองไม่มีทรัพย์สินอื่นอีก ธนาคารจะไปเรียกร้องเงินต้นส่วนที่ขาดจำนวน 40 ล้านบาท จากลูกหนี้ชั้นต้นตามสัญญากู้อีกไม่ได้ ถือว่าเงินจำนวนนี้เสียเปล่าไป

การแก้ไขปัญหาในเรื่องดังกล่าว นอกจากจะต้องแก้ถ้อยคำในข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองแล้ว ยังต้องแก้ไขโครงสร้างของสัญญาจำนองด้วย พร้อมกับต้องเตรียมตัวไปเจรจากับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้รับจด ทะเบียนจำนองระบบใหม่

view

*

view