http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« January 2018»
SMTWTFS
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031   

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท09/01/2018
ผู้เข้าชม20,145,908
เปิดเพจ23,779,277

เขียนสัญญาจำนองไม่ดี เจ้าหนี้สูญต้นเงินกู้/คอลัมน์นักกฎหมายโครงการ

จาก โพสต์ทูเดย์
รายงานโดย :วิโรจน์ พูนสุวรรณ:



คําพิพากษาฎีกา 2 ฉบับ ตัดสินเมื่อปี 2550 และจัดพิมพ์เมื่อปี 2551 ก่อให้เกิดผลกระทบในวงกว้างกับตลาดการเงินบ้านเรา คำพิพากษาฎีกาฉบับแรกได้วิเคราะห์ไว้เมื่อสองสัปดาห์ที่แล้ว สัปดาห์นี้จะพูดถึงคำพิพากษาฎีกาฉบับที่ สอง ที่ทำให้เจ้าหนี้ต้องสูญเสียสิทธิเรียกร้องในหนี้ประธานไป

ฎีกาประชุมใหญ่สำหรับเรื่องสำคัญพิเศษ : องค์คณะปกติของศาลฎีกานั้น เพียงผู้พิพากษาศาลฎีกา 3 ท่าน ก็พิจารณาตัดสินคดีได้ แต่ถ้าคดีใดมีความสำคัญเป็นพิเศษ ศาลฎีกาท่านจะใช้มติของที่ประชุมใหญ่

ผู้พิพากษาศาลฎีกาทั้งประเทศมีมากกว่า 200 ท่าน องค์คณะหรือองค์ประชุมของที่ประชุมใหญ่ก็คือ ต้องมีครึ่งหนึ่งของผู้พิพากษาศาลฎีกาทั้งหมด เข้าประชุมจึงจะประชุมลงมติได้ ก็แสดงว่าคำพิพากษาฎีกาฉบับนี้ผ่านการพิจารณาจากผู้พิพากษาศาลฎีกาถึงกว่า 100 ท่านด้วยกัน มติที่ประชุมใหญ่ศาลฎีกาจึงเป็นหลักฐานยืนยันถึงความสำคัญของคำพิพากษาฉบับ นี้ได้เป็นอย่างดี

ประเด็นปัญหามีว่า หากผู้รับจำนองเอาทรัพย์ที่จำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ตามคำพิพากษาของศาลใน คดีอื่นแล้วได้เงินจำนวนสุทธิหลังหักค่าใช้จ่ายในการขายทอดตลาด ไม่พอกับจำนวนหนี้จำนอง ลูกหนี้ยังต้องรับผิดชำระหนี้ในส่วนที่ยังขาดอยู่หรือไม่

ในทางปฏิบัตินั้น หลังจากที่ลูกหนี้ผิดนัด เจ้าหนี้ก็จะบังคับจำนองผ่านกระบวนการทางศาลเพื่อขายทอดตลาด กฎหมายบัญญัติไว้ว่า ถ้าขายทอดตลาดได้เงินสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกันอยู่ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด “ลูกหนี้” ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น

ไม่ใช่กฎหมายความสงบเรียบร้อยทำสัญญายกเว้นได้ : วิธีปฏิบัติที่ธนาคารใช้มาเป็นระยะเวลายาวนาน ก็คือทำข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองยกเว้นข้อบัญญัติของกฎหมาย โดยให้ “ผู้จำนอง” รับผิดชำระหนี้ในส่วนที่ยังขาด ซึ่งถ้าพูดกันตรงๆ ก็คือ ทำสัญญาขัดกับกฎหมายนั่นเอง

จึงมีปัญหาตามมาว่า เมื่อสัญญาจำนองขัดกับกฎหมายแล้วไม่เป็นโมฆะหรือ คำตอบก็คือไม่เป็นโมฆะ เพราะเคยมีคำพิพากษาฎีกาในอดีตวางหลักไว้ว่า กฎหมายดังกล่าวไม่ใช่กฎหมายที่เกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน คู่สัญญาจึงทำข้อตกลงเพื่อเป็นการยกเว้นบทบัญญัติของกฎหมายได้

กรณีที่ลูกหนี้ผู้กู้เป็นคนเดียวกันกับผู้จำนองที่เอาทรัพย์สินของ ตนมาจำนองกับธนาคารเพื่อเป็นประกันหนี้ของตนเอง ก็ไม่มีปัญหาอะไร เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์ จำนองได้เงินไม่พอใช้หนี้ ก็บังคับเอากับทรัพย์สินอื่นของผู้จำนองได้เลย เพราะ “ผู้จำนอง” ต้องรับผิดเป็นส่วนตัวในหนี้ส่วนที่ยังขาดอยู่แล้ว ตามสัญญาจำนอง

ลูกหนี้ไม่ใช่ผู้จำนอง : ปัญหายุ่งยากคือ ถ้าลูกหนี้เป็นคนละคนกับผู้จำนองจะทำอย่างไร กรณีนี้ผู้จำนองเป็นบุคคลที่สาม นอกเหนือไปจากลูกหนี้และเจ้าหนี้ เช่นบริษัทแม่เป็นผู้กู้ตามสัญญากู้เงิน แล้วบริษัทลูกเป็นผู้จำนองตามสัญญาจำนองเพื่อนำที่ดินของตนไปจำนองเป็น ประกันหนี้ของบริษัทแม่

อย่างนี้สัญญาจำนองยังจะคลุมถึงลูกหนี้หรือไม่ ลูกหนี้จะต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ยังขาดหรือเปล่า ซึ่งถ้านำสัญญาจำนองที่ธนาคารนิยมใช้กันอยู่มาตรวจสอบ จะเห็นได้ว่าสัญญาจำนองดังกล่าวไม่ครอบคลุมถึงลูกหนี้

ธรรมชาติของธนาคารจะระมัดระวังไม่ทำอะไรที่แตกต่างไปจากธนาคาร อื่นๆ ธนาคารไหนจะทำอะไรก็จะดูว่าที่อื่นเขาทำกันอย่างไร แล้วก็ทำตามนั้น เป็นวิธีปฏิบัติปกติ เวลาผิดก็เลยผิดเหมือนๆ กัน สัญญาจำนองก็เช่นกัน ธนาคารมักจะใช้แบบฟอร์มของข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองที่มีข้อความคล้ายคลึง กับของธนาคารอื่น เมื่อเกิดความผิดพลาด ข้อผิดพลาดนี้ก็กระจายไปทั่วทั้งวงการ ข้อผิดพลาดข้อใหญ่ คือ ข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองที่นิยมใช้กันไม่ได้ระบุให้ “ลูกหนี้” ต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ขาด

คำพิพากษาฎีกาปี 2550 ก็ตัดสินในประเด็นนี้ โดยศาลตัดสินไปตามตัวบทกฎหมายว่า เมื่อสัญญาจำนองไม่มีข้อตกลงว่าถ้าเอาทรัพย์สินซึ่งจำนองออกขายทอดตลาดใช้ หนี้ได้เงินจำนวนสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระกัน เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใด ลูกหนี้ต้องรับผิดในเงินนั้น อันเป็นการยกเว้นบทบัญญัติของกฎหมาย กรณีนี้จึงต้องอยู่ในบังคับแห่งบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว คือ หากบังคับจำนองได้เงินไม่พอชำระหนี้ ลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในส่วนที่ขาด คำพิพากษาฎีกานี้ตัดสินในคดีที่เจ้าหนี้เป็นเจ้าหนี้อื่นที่ไม่ใช่ธนาคาร แต่หลักการที่ศาลฎีกาวางไว้ก็นำมาใช้กับธนาคารด้วย

หลักกฎหมายดังกล่าว ไม่ใช่แต่ศาลไทยเท่านั้นที่มีความเห็นเช่นนี้ ศาลในประเทศอื่นๆ โดยเฉพาะในประเทศสหรัฐอเมริกาก็ใช้หลักคล้ายๆ กัน และมีคำตัดสินไปในทำนองเดียวกัน

ปัญหาอยู่ที่การร่างสัญญา : ธนาคารพยายามแก้ไขปัญหาผู้จำนองเป็นบุคคลที่สามที่ไม่ใช่ลูกหนี้ โดยเพิ่มถ้อยคำว่า “ลูกหนี้และ/หรือผู้จำนอง” ไว้ในข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนอง ซึ่งไม่ก่อให้เกิดประโยชน์แต่อย่างใด อาจทำให้เกิดการหลงประเด็นได้โดยไม่ได้ตั้งใจ ทำให้ลูกหนี้ชั้นต้นหลุดจากความรับผิดไปได้ง่ายๆ

แบบฟอร์มข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองที่นิยมใช้กันอยู่ ยึดเอาความสะดวกในการใช้เป็นหลัก เป็นแบบฟอร์มอเนกประสงค์ใช้รวมกันทั้งสองกรณี คือกรณีที่ลูกหนี้เป็นบุคคลเดียวกันกับผู้จำนอง และกรณีที่ลูกหนี้เป็นคนละคนกับผู้จำนอง เมื่อนำมาไล่สายกันในรายละเอียดตีประเด็นให้แตกแล้ว หลายคนจึงตกใจเมื่อพบว่าจริงๆ แล้วแบบฟอร์มไม่ได้ระบุให้ลูกหนี้ต้องรับผิดในหนี้ที่ขาด

เมื่อลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในหนี้ส่วนที่ขาด ก็เท่ากับว่าลูกหนี้หลุดพ้นไปจากหนี้ประธานในสัญญากู้เงินคือต้นเงินกู้ของ ธนาคารในส่วนที่ยังไม่ชำระ เมื่อลูกหนี้ไม่ต้องชำระต้นเงินที่ขาด ดอกเบี้ยในต้นเงินกู้ดังกล่าวลูกหนี้ก็หลุดพ้นจากความรับผิดไปด้วย

ซึ่งก็หมายความว่า แทนที่สัญญาจำนองจะไปเสริมความมั่นคงให้กับสัญญากู้ สัญญาจำนองกลับไปตัดสิทธิของสัญญากู้ ขัดกับความเชื่อดั้งเดิมของธนาคารที่ว่าลูกหนี้ชั้นต้นตามสัญญากู้จะต้องรับ ผิดในหนี้ตามสัญญากู้เต็มจำนวนทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยจนกว่าลูกหนี้จะได้ ชำระจนเสร็จสิ้น

เพื่อความเข้าใจขอยกตัวอย่างมาให้ดูเป็นตัวเลข ถ้าลูกหนี้เป็นหนี้ธนาคาร จำนวนเงินต้น 100 ล้านบาท ตามสัญญากู้ หนี้เงินต้นดังกล่าวอาจถูกกฎหมายตัดสิทธิให้เหลือเพียง 60 ล้านบาทได้ ถ้าเอาทรัพย์จำนองของผู้จำนองที่เป็นคนละคนกับลูกหนี้ออกขายทอดตลาดใช้หนี้ แล้วได้เงินเพียง 60 ล้านบาทจากการขายทอดตลาดและผู้จำนองไม่มีทรัพย์สินอื่นอีก ธนาคารจะไปเรียกร้องเงินต้นส่วนที่ขาดจำนวน 40 ล้านบาท จากลูกหนี้ชั้นต้นตามสัญญากู้อีกไม่ได้ ถือว่าเงินจำนวนนี้เสียเปล่าไป

การแก้ไขปัญหาในเรื่องดังกล่าว นอกจากจะต้องแก้ถ้อยคำในข้อตกลงต่อท้ายสัญญาจำนองแล้ว ยังต้องแก้ไขโครงสร้างของสัญญาจำนองด้วย พร้อมกับต้องเตรียมตัวไปเจรจากับเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเพื่อให้รับจด ทะเบียนจำนองระบบใหม่

view

*

view