http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« March 2019»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท09/02/2019
ผู้เข้าชม20,890,320
เปิดเพจ24,837,651
Gold charts on InfoMine.com

การบริหารอาคารชุด ตามพรบ.อาคารชุด พ.ศ.2551 (ตอนที่3)/คอลัมน์คุยเรื่องบ้าน

จาก โพสต์ทูเดย์
รายงานโดย :สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรมที่ดิน:


พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 ได้แก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ต่างๆ จากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก โดยมีวัตถุประสงค์ที่สำคัญคือ เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ซึ่งมีการร้องเรียนจากผู้เกี่ยวข้องผ่านกรมที่ดิน ได้มีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ปัญหาที่เกิดจากผู้ประกอบการ และปัญหาที่เกิดจากผู้ซื้อห้องชุด

กรม ที่ดินได้รวบรวมปัญหาที่เกี่ยวข้องกับการบังคับใช้พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ในรูปแบบถาม-ตอบ ดังนี้

คำถามที่เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

-นิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายมีวัตถุประสงค์อย่างไร

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น

1.ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดนั้น รวมถึงบริเวณติดต่อกันด้วย เช่น ที่ดินที่มีสนามหญ้า หรือมีที่ปลูกต้นไม้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนั่นเอง

2.ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินที่เป็นลานจอดรถร่วมกัน หรือที่ดินที่จัดไว้เป็นสวนไม้ดอกเพื่อความสวยงามของอาคารชุดนั้น

3.โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสา เสาเข็ม หลังคา ดาดฟ้า ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เป็นต้น

4.อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่เป็นโรงเก็บรถร่วมกัน ระเบียงราวลูกกรง บันได ทางเดินระหว่างห้องชุด เป็นต้น

5.เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ เครื่องดูดฝุ่น

6.สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น เป็นต้น

7.ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟต์ ถังขยะ เป็นต้น

หมายเหตุ ที่ดินตามข้อ 1 ต้องมีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วเท่านั้น จะเป็นหลักฐาน น.ส.ก. หรือ น.ส.3ข ไม่ได้

-นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่อย่างไร

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์คือ เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางดังนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ข้อบังคับและกฎหมายกำหนด ข้อบังคับสามารถขอตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่อาคารชุดตั้ง อยู่

-ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดโทษสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดไว้หรือไม่ กรณีใดบ้าง

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) ได้กำหนดโทษนิติบุคคลอาคารชุดไว้ 3 กรณี คือ

1.ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยทุกรอบ 12 เดือน โดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคล อาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับ-จ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

2.ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/2

มาตรา 38/2 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วง หน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

3.ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/3

มาตรา 38/3 ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนัก งานของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้

รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่า 10 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท

คำถามเกี่ยวกับการประชุม

-ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 (ฉบับที่ 4) กำหนดให้ใครบ้างมีอำนาจในการเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

เดิม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การเรียกประชุมใหญ่และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคล

ปัจจุบัน ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 ได้บัญญัติเกี่ยวกับการเรียกประชุมใหญ่ และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมไว้ในตัวกฎหมาย ดังนั้นการประชุมจึงต้องปฏิบัติตามขั้นตอนที่กฎหมายกำหนด มิฉะนั้นแล้วจะมีผลทำให้มติที่ประชุมไม่มีผลบังคับ

การประชุมใหญ่สามัญ

1.ผู้จัดการ กรณีเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว

2.คณะกรรมการ กรณีเป็นการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล พิจารณารายงานประจำปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชีและพิจารณาเรื่องอื่นๆ

การประชุมใหญ่วิสามัญในกรณีมีเหตุจำเป็น

1.ผู้จัดการ

2.คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ

3.เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 40% ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุม ต่อคณะกรรมการในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมวิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม

-กรณีการเรียกประชุมใหญ่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดวิธีการเรียกประชุมไว้อย่างไร

การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม

เรื่องสำคัญๆ ที่มีผลกระทบต่อประโยชน์ได้เสียของบุคคลอื่นไม่สามารถเสนอให้ที่ประชุมเจ้า ของร่วมเพื่อพิจารณาลงมติในวาระอื่นๆ หรือวาระเร่งด่วน (ที่กำหนดขึ้นในที่ประชุม) เพราะถือว่าไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย คือ ไม่ได้แจ้งให้เจ้าของร่วมทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม

คำถามเกี่ยวกับองค์ประชุมและมติที่ประชุม

-คะแนนเสียงนับจากอะไร

การลงคะแนนเสียงให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

กรณีที่เจ้าของร่วมถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดร่วมกัน 2 คน การลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งทำได้ โดยไม่ต้องได้รับมอบฉันทะ การนับคะแนนเสียงนับเต็มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

-การประชุมใหญ่มีองค์ประชุมอย่างไร

การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุม ซึ่งมีคะแนนเสียงลงคะแนนร่วมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด

ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ถึง 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้เรียกประชุมใหญ่ภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม

สิ่งที่ต้องพึงระวังคือ ต้องมีหนังสือนัดเจ้าของร่วมเพื่อเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุมด้วย

-กฎหมายได้กำหนดเกี่ยวกับเรื่องมติของที่ประชุมไว้เป็นการเฉพาะในกรณีใดบ้าง อย่างไร

ตามมาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

1.การซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

2.การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

3.การอนุญาต ให้เจ้าของร่วมทำการก่อสร้าง ตกแต่ง ปรับปรุง เปลี่ยนแปลง หรือต่อเติมห้องชุดของตนเองที่มีผลกระทบต่อทรัพย์ส่วนกลางหรือลักษณะภายนอก ของอาคารชุดโดยค่าใช้จ่ายของผู้นั้นเอง

-กรณีที่เจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนน เสียงทั้งหมดจะทำให้มีปัญหาในการลงมติหรือไม่

ไม่มีปัญหา เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เจ้าของร่วมคนเดียวที่มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของ คะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวน คะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ ร่วมกัน

-เงินที่เจ้าของร่วมค้างชำระตามมาตรา 18 อยู่ก่อน พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ จะนำมารวมเป็นยอดค้างชำระตามมาตรา 18/1 วรรคสอง เพื่อตัดสิทธิไม่ให้ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ได้หรือไม่

ไม่ได้ จำนวนเงินที่ค้างชำระตามมาตรา 18 ซึ่งมีผลบังคับตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ต้องเป็นเงินตามมาตรา 18 ที่ค้างชำระนับตั้งแต่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับแล้วเท่านั้น

-เจ้าของร่วมที่ถูกตัดสิทธิไม่ให้มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ตามมาตรา 18/1 วรรคสอง นับเป็นองค์ประชุมได้หรือไม่

นับเป็นองค์ประชุมได้ เนื่องจากองค์ประชุมนับตามคะแนนเสียงของผู้มาประชุม และคะแนนเสียงนับตามอัตราส่วนของเจ้าของร่วมที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วน กลาง เจ้าของร่วมดังกล่าวถูกตัดสิทธิไม่ให้มีสิทธิออกเสียง แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางยังมีอยู่

-การตัดสิทธิไม่ให้เจ้าของร่วมที่ ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป มีสิทธิออกเสียงตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับหรือไม่

ไม่ต้อง เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดตัดสิทธิไม่ให้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18/1 วรรคสอง m

(อ่านต่อฉบับวันอังคารหน้า)

view

*

view