จาก โพสต์ทูเดย์
รายงานโดย :สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรมที่ดิน:

พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ซึ่งมีผลบังคับใช้เมื่อวันที่ 4 ก.ค. 2551 ได้แก้ไขเพิ่มเติมหลักเกณฑ์ต่างๆ จากพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 ค่อนข้างมาก โดยมีวัตถุประสงค์ที่สำคัญคือ เพื่อแก้ไขปัญหาต่างๆ ซึ่งมีการร้องเรียนจากผู้เกี่ยวข้องผ่านกรมที่ดิน ได้มีปัญหาที่เกิดขึ้นจากการบริหารจัดการของผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุด ปัญหาที่เกิดจากผู้ประกอบการ และปัญหาที่เกิดจากผู้ซื้อห้องชุด

คำถามที่เกี่ยวกับนิติบุคคลอาคารชุด

-นิติบุคคลอาคารชุดตามกฎหมายมีวัตถุประสงค์อย่างไร

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลอาคารชุดมีวัตถุประสงค์เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลาง เช่น

1.ที่ดินที่ตั้งอาคารชุด ได้แก่ ที่ดินที่ปลูกสร้างอาคารชุดนั้น รวมถึงบริเวณติดต่อกันด้วย เช่น ที่ดินที่มีสนามหญ้า หรือมีที่ปลูกต้นไม้อยู่ในบริเวณเดียวกัน ก็ถือว่าเป็นที่ดินที่ตั้งอาคารชุดนั่นเอง

2.ที่ดินที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ที่ดินที่เป็นลานจอดรถร่วมกัน หรือที่ดินที่จัดไว้เป็นสวนไม้ดอกเพื่อความสวยงามของอาคารชุดนั้น

3.โครงสร้างและสิ่งก่อสร้างเพื่อความมั่นคง และเพื่อป้องกันความเสียหายต่อตัวอาคารชุด ได้แก่ เสา เสาเข็ม หลังคา ดาดฟ้า ฝาผนังด้านนอกโดยรอบ เป็นต้น

4.อาคารหรือส่วนของอาคาร และเครื่องอุปกรณ์ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น อาคารที่เป็นโรงเก็บรถร่วมกัน ระเบียงราวลูกกรง บันได ทางเดินระหว่างห้องชุด เป็นต้น

5.เครื่องมือและเครื่องใช้ที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น เครื่องตัดหญ้า เครื่องสูบน้ำ เครื่องดูดฝุ่น

6.สถานที่ที่มีไว้เพื่อบริการส่วนรวมแก่อาคารชุด เช่น สระว่ายน้ำ สนามกีฬา สนามเด็กเล่น เป็นต้น

7.ทรัพย์สินอื่นที่มีไว้เพื่อใช้หรือเพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น ลิฟต์ ถังขยะ เป็นต้น

หมายเหตุ ที่ดินตามข้อ 1 ต้องมีหลักฐานเป็นโฉนดที่ดิน หรือตราจองที่ตราว่าได้ทำประโยชน์แล้วเท่านั้น จะเป็นหลักฐาน น.ส.ก. หรือ น.ส.3ข ไม่ได้

-นิติบุคคลอาคารชุดมีอำนาจหน้าที่อย่างไร

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดกำหนดให้นิติบุคคลมีอำนาจกระทำการใดๆ เพื่อประโยชน์ตามวัตถุประสงค์คือ เพื่อจัดการและดูแลรักษาทรัพย์ส่วนกลางดังนี้ ตามมติของเจ้าของร่วมภายใต้ข้อบังคับและกฎหมายกำหนด ข้อบังคับสามารถขอตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่อาคารชุดตั้ง อยู่

-ตามพระราชบัญญัติอาคารชุดได้กำหนดโทษสำหรับนิติบุคคลอาคารชุดไว้หรือไม่ กรณีใดบ้าง

ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) ได้กำหนดโทษนิติบุคคลอาคารชุดไว้ 3 กรณี คือ

1.ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/1 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำงบดุลอย่างน้อยทุกรอบ 12 เดือน โดยให้ถือว่าเป็นรอบปีในทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุดนั้น งบดุลตามวรรคหนึ่งต้องมีรายการแสดงจำนวนสินทรัพย์และหนี้สินของนิติบุคคล อาคารชุดกับทั้งบัญชีรายรับ-จ่าย และต้องจัดให้มีผู้สอบบัญชีตรวจสอบ แล้วนำเสนอเพื่ออนุมัติในที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชี

2.ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/2

มาตรา 38/2 ให้นิติบุคคลอาคารชุดจัดทำรายงานประจำปี แสดงผลการดำเนินงานเสนอต่อที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วมพร้อมกับการเสนองบดุล และให้ส่งสำเนาเอกสารดังกล่าวให้แก่เจ้าของร่วมก่อนวันนัดประชุมใหญ่ล่วง หน้าไม่น้อยกว่า 7 วัน

3.ฝ่าฝืนหรือไม่ปฏิบัติตามมาตรา 38/3

มาตรา 38/3 ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษารายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุล พร้อมทั้งข้อบังคับไว้ที่สำนัก งานของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อให้พนักงานเจ้าหน้าที่หรือเจ้าของร่วมตรวจดูได้

รายงานประจำปีแสดงผลการดำเนินงานและงบดุลตามวรรคหนึ่ง ให้นิติบุคคลอาคารชุดเก็บรักษาไว้ไม่น้อยกว่า 10 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับอนุมัติจากที่ประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

ต้องระวางโทษปรับไม่เกิน 1 หมื่นบาท

-ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2551 (ฉบับที่ 4) กำหนดให้ใครบ้างมีอำนาจในการเรียกประชุมใหญ่เจ้าของร่วม

เดิม ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522 การเรียกประชุมใหญ่และวิธีการประชุมใหญ่ของเจ้าของร่วมให้เป็นไปตามข้อบังคับของนิติบุคคล

การประชุมใหญ่สามัญ

1.ผู้จัดการ กรณีเป็นการประชุมใหญ่สามัญครั้งแรกภายใน 6 เดือน นับตั้งแต่วันที่ได้จดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อแต่งตั้งคณะกรรมการพิจารณาให้ความเห็นชอบข้อบังคับ และผู้จัดการที่จดทะเบียนตามที่ได้ยื่นขอจดทะเบียนนิติบุคคลอาคารชุดไว้แล้ว

2.คณะกรรมการ กรณีเป็นการประชุมใหญ่สามัญปีละ 1 ครั้ง ภายใน 120 วัน นับตั้งแต่วันสิ้นปีทางบัญชีของนิติบุคคลอาคารชุด เพื่อพิจารณาอนุมัติงบดุล พิจารณารายงานประจำปี แต่งตั้งผู้สอบบัญชีและพิจารณาเรื่องอื่นๆ

การประชุมใหญ่วิสามัญในกรณีมีเหตุจำเป็น

1.ผู้จัดการ

2.คณะกรรมการโดยมติเกินกว่ากึ่งหนึ่งของที่ประชุมคณะกรรมการ

3.เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 40% ของคะแนนเสียงเจ้าของร่วมทั้งหมดลงลายมือชื่อทำหนังสือร้องขอให้เปิดประชุม ต่อคณะกรรมการในกรณีนี้ ให้คณะกรรมการจัดให้มีการประชุมภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันรับคำร้องขอ ถ้าคณะกรรมการมิได้จัดให้มีการประชุมภายในกำหนดเวลาดังกล่าว เจ้าของร่วมตามจำนวนข้างต้นมีสิทธิจัดให้มีการประชุมวิสามัญเองได้ โดยให้แต่งตั้งตัวแทนคนหนึ่งเพื่อออกหนังสือเรียกประชุม

-กรณีการเรียกประชุมใหญ่ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 ได้กำหนดวิธีการเรียกประชุมไว้อย่างไร

การเรียกประชุมใหญ่ต้องทำเป็นหนังสือนัดประชุม ระบุสถานที่ วัน เวลา ระเบียบวาระการประชุม และเรื่องที่จะเสนอต่อที่ประชุม และจัดส่งให้เจ้าของร่วมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม

เรื่องสำคัญๆ ที่มีผลกระทบต่อประโยชน์ได้เสียของบุคคลอื่นไม่สามารถเสนอให้ที่ประชุมเจ้า ของร่วมเพื่อพิจารณาลงมติในวาระอื่นๆ หรือวาระเร่งด่วน (ที่กำหนดขึ้นในที่ประชุม) เพราะถือว่าไม่ปฏิบัติตามกฎหมาย คือ ไม่ได้แจ้งให้เจ้าของร่วมทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุม

คำถามเกี่ยวกับองค์ประชุมและมติที่ประชุม

-คะแนนเสียงนับจากอะไร

การลงคะแนนเสียงให้เจ้าของร่วมแต่ละรายมีคะแนนเสียงเท่ากับอัตราส่วนที่ตนมีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

กรณีที่เจ้าของร่วมถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดร่วมกัน 2 คน การลงคะแนนเสียงในการประชุมใหญ่เจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งทำได้ โดยไม่ต้องได้รับมอบฉันทะ การนับคะแนนเสียงนับเต็มตามอัตราส่วนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลาง

-การประชุมใหญ่มีองค์ประชุมอย่างไร

การประชุมใหญ่ต้องมีผู้มาประชุม ซึ่งมีคะแนนเสียงลงคะแนนร่วมกันไม่น้อยกว่า 1 ใน 4 ของจำนวนเสียงลงคะแนนทั้งหมด

ในกรณีที่เจ้าของร่วมมาประชุมไม่ถึง 1 ใน 4 ของจำนวนคะแนนเสียงทั้งหมด ให้เรียกประชุมใหญ่ภายใน 15 วัน นับตั้งแต่วันเรียกประชุมครั้งก่อน และการประชุมใหญ่ครั้งหลังนี้ไม่บังคับว่าจะต้องครบองค์ประชุม

สิ่งที่ต้องพึงระวังคือ ต้องมีหนังสือนัดเจ้าของร่วมเพื่อเข้าร่วมประชุมไม่น้อยกว่า 7 วันก่อนวันประชุมด้วย

ตามมาตรา 48 มติเกี่ยวกับเรื่องดังต่อไปนี้ต้องได้รับคะแนนเสียงไม่น้อยกว่ากึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนนเสียงของเจ้าของร่วมทั้งหมด

1.การซื้ออสังหาริมทรัพย์ หรือรับการให้อสังหาริมทรัพย์ที่มีค่าภาระติดพันเป็นทรัพย์ส่วนกลาง

2.การจำหน่ายทรัพย์ส่วนกลางที่เป็นอสังหาริมทรัพย์

-กรณีที่เจ้าของร่วมคนเดียวมีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของจำนวนคะแนน เสียงทั้งหมดจะทำให้มีปัญหาในการลงมติหรือไม่

ไม่มีปัญหา เนื่องจากกฎหมายกำหนดให้เจ้าของร่วมคนเดียวที่มีคะแนนเสียงเกินกึ่งหนึ่งของ คะแนนเสียงทั้งหมดให้ลดจำนวนคะแนนเสียงของผู้นั้นลงมาเหลือเท่ากับจำนวน คะแนนเสียงของบรรดาเจ้าของร่วมอื่นๆ ร่วมกัน

-เงินที่เจ้าของร่วมค้างชำระตามมาตรา 18 อยู่ก่อน พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับใช้ จะนำมารวมเป็นยอดค้างชำระตามมาตรา 18/1 วรรคสอง เพื่อตัดสิทธิไม่ให้ออกเสียงในที่ประชุมใหญ่ได้หรือไม่

ไม่ได้ จำนวนเงินที่ค้างชำระตามมาตรา 18 ซึ่งมีผลบังคับตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ต้องเป็นเงินตามมาตรา 18 ที่ค้างชำระนับตั้งแต่พระราชบัญญัติอาคารชุด (ฉบับที่ 4) พ.ศ. 2551 มีผลบังคับแล้วเท่านั้น

-เจ้าของร่วมที่ถูกตัดสิทธิไม่ให้มีสิทธิออกเสียงในการประชุมใหญ่ตามมาตรา 18/1 วรรคสอง นับเป็นองค์ประชุมได้หรือไม่

นับเป็นองค์ประชุมได้ เนื่องจากองค์ประชุมนับตามคะแนนเสียงของผู้มาประชุม และคะแนนเสียงนับตามอัตราส่วนของเจ้าของร่วมที่มีกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วน กลาง เจ้าของร่วมดังกล่าวถูกตัดสิทธิไม่ให้มีสิทธิออกเสียง แต่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ส่วนกลางยังมีอยู่

-การตัดสิทธิไม่ให้เจ้าของร่วมที่ ค้างชำระเงินตามมาตรา 18 ตั้งแต่ 6 เดือนขึ้นไป มีสิทธิออกเสียงตามมาตรา 18/1 วรรคสอง ต้องกำหนดไว้ในข้อบังคับหรือไม่

ไม่ต้อง เป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดตัดสิทธิไม่ให้เจ้าของร่วมที่ค้างชำระเงินตามมาตรา 18/1 วรรคสอง m

(อ่านต่อฉบับวันอังคารหน้า)