จากประชาชาติธุรกิจ

---

รูป แบบการพักอาศัยในโครงการ แนวสูงหรือคอนโดมิเนียมนับวัน จะได้รับความนิยมมากขึ้นทุกวัน โดยเฉพาะกรุงเทพฯเมืองมหานคร ที่มีพื้นที่เพียงแค่กว่า 1,000 ตารางเมตร แต่มีประชากรลงทะเบียนรวมประชากรแฝงประมาณ 11-12 ล้านคน ทำให้การลงทุนคอนโดฯ ได้รับการตอบรับจากผู้บริโภค ผลลัพธ์ที่ตามมาคือปัญหาที่หลากหลาย อันเนื่องมาจากชุมชนที่มีหลายร้อยจนถึงหลายพันครอบครัวมาพักอาศัยภายในอาคาร เดียวกัน วันนี้มีประเด็นน่าสนใจ "หนี้เน่าค่าส่วนกลางคอนโดฯ...ปัญหาที่ต้องสะสาง" จากเวทีเสวนาที่จัดโดยสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ร่วมกับกรมบังคับคดี กรมที่ดิน เมื่อเร็ว ๆ นี้

ข้อ กม.กรณี "ค้างจ่ายค่าส่วนกลาง"

"สุ รสิทธิ์ สหัสธรรมรังษี" ผู้อำนวยการสำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน เปิดประเด็นว่า "หลักกฎหมายเกี่ยวกับการพักอาศัยในคอนโดฯ แนวคิดคือต้องการให้หลายครอบครัวมาอยู่ในอาคารเดียวกัน แชร์ค่าใช้จ่ายร่วมกัน มีหลักกรรมสิทธิ์ส่วนตัวและส่วนกลาง"

ประเด็น ต่อมาคือ ตอนแรกที่เป็นผู้ซื้อ ต่อมาเมื่อโครงการแล้วเสร็จและมีการโอนกรรมสิทธิ์เกิดขึ้น สถานะของ "ผู้ซื้อโครงการ" เปลี่ยนใหม่เป็น "เจ้าของร่วม" ตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ทันที

"มาตรา 18" เป็นข้อกำหนดเรื่อง ค่าใช้จ่ายของเจ้าของร่วม ซึ่งถือเป็นหัวใจการบริหารจัดการอาคารชุด โดยกฎหมายกำหนดให้เจ้าของร่วมมีหน้าที่ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายส่วนกลาง "ค้างไม่ได้" ถ้าค้างจ่ายขึ้นมาผลลัพธ์คือ "โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้" โดยใช้กลไก "หนังสือปลอดหนี้" ที่ออกโดยผู้จัดการนิติบุคคลอาคารชุดเป็นตัวล็อกไว้

"นั่นคือการจะ โอนกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้จะต้องปลอดหนี้ค่าส่วนกลางตามมาตรา 18 ของ พ.ร.บ.อาคารชุดฉบับใหม่ที่มี ผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ที่ผ่านมา"

หลักการในการบริหารจัดการค่าใช้จ่ายตามมาตรา 18 "ผอ.สุรสิทธิ์" ชี้แจงว่า เป็นเรื่อง "ภายใน" ของนิติบุคคลอาคารชุด ส่วนราชการไม่เกี่ยว ทั้งนี้ รูปแบบจะเป็นการออกข้อบังคับเป็นหลัก ซึ่งเป็นข้อตกลงร่วมระหว่างเจ้าของร่วมหรือลูกบ้าน โดยที่ข้อบังคับดังกล่าวจะต้องไม่ขัดต่อบทบัญญัติของ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ที่เหลือเป็นประเด็นรายละเอียด อาทิ อัตราจัดเก็บค่าส่วนกลางรายเดือน กรณีค้างชำระ 3-6 เดือนจะมีเบี้ยปรับเงินเพิ่มหรือไม่ บทลงโทษต่างๆ เช่น ตัดน้ำ ตัดไฟ ฯลฯ ทุกอย่างต้องระบุแนวทางปฏิบัติที่ชัดเจนใน "ข้อบังคับ" ทั้งสิ้น

หลักปฏิบัติภายใต้ กม. "เก่า-ใหม่"

ปัญหา "ค่าส่วนกลาง" ไม่ได้จำกัดวงแค่มีการค้างชำระจนกลายเป็นหนี้เน่าเท่านั้น หากแต่รูปแบบการพักอาศัยในคอนโดมิเนียมถือว่ายังใหม่มากสำหรับสังคมเมืองไทย ทำให้กฎหมายที่ออกมารองรับมีหลายฉบับ ฉบับเก่าคือ พ.ร.บ.อาคารชุดปี 2535 ซึ่งมีหลักการที่แตกต่าง ในรายละเอียดกับฉบับล่าสุดเมื่อวันที่ 4 กรกฎาคม 2551 ดังกล่าว

"ผอ.สุรสิทธิ์" ให้หลักคิดว่า การจำแนกปัญหาให้ดูที่อาคารชุดที่เกิด "ก่อน" และ "หลัง" การบังคับใช้ พ.ร.บ.อาคารชุดฯ ฉบับล่าสุด

แน่ นอนว่า อาคารชุดที่เกิดก่อน 4 กรกฎาคม 2551 มีปัญหาที่คาราคาซังอยู่มากมาย เช่น มีการเรียกเก็บ "ค่าปรับ" เมื่อมีการค้างชำระนาน ๆ ซึ่ง กม.เก่าไม่ได้เปิดช่องไว้ แต่อนุโลมให้ถ้ามีการระบุในข้อบังคับนิติบุคคลอาคารชุด ขณะที่ กม.ใหม่ให้เรียกชื่อใหม่ว่าเป็น "เงินเพิ่ม" และมีกำหนดเพดานที่จะเรียกเก็บไว้ด้วย เป็นต้น

สิ่งที่ กม.ใหม่พยายามจะแก้ปัญหากม.เก่าก็คือเรื่องของ "ผู้จัดการและนิติบุคคลอาคารชุด" โดย กม.ใหม่กำหนดให้เมื่อมีการแต่งตั้งผู้จัดการนิติบุคคลแล้ว ต้องดำเนินการจัดให้มีการประชุมสามัญหรือวิสามัญครั้งแรกภายใน 3-6 เดือน เพื่อรับรองผู้จัดการนิติฯ รับรองข้อบังคับ และแต่งตั้งกรรมการ

ที่ ผมเน้นคือ "มาตรา 18" เป็นหัวใจบริหารจัดการอาคารชุด เจ้าของร่วมต้องร่วมออกค่าใช้จ่ายที่เกิดจากบริหารส่วนรวม... (ในหนังสือ) เมื่อเขียนว่า "ตามส่วนประโยชน์" แปลว่า ตามส่วนประโยชน์ที่มีต่อห้องชุด ซึ่งวัดไม่ได้ แต่ภาพคือ ลิฟต์ ตัวเดียวกัน ชั้นล่างไม่ต้องใช้ไฟ แต่กดลิฟต์ ขึ้นชั้นบนเป็นการใช้ลิฟต์โดยมีค่าไฟ หลักคิดคือใครใช้ส่วนกลางมากต้องจ่ายมาก แต่ทางปฏิบัติต้องออกเท่ากันหมด

"อาคาร ชุดก่อน 4 กรกฎาคม 2551 ข้อเท็จจริงในทางปฏิบัติ บางคอนโดฯ 10 ปีไม่เคยประชุม ข้อบังคับก็ดูไม่ได้ แถมมีการควบรวมกันด้วย เคยถามว่า ข้อบังคับไม่น่าถูก ย้อนกลับมาจดทะเบียนให้ทำไม อึ้งครับ สำหรับกรมที่ดิน กำลังอบรมครั้งใหญ่ ว่าถ้านิติบุคคลจัดตั้ง ไม่ถูกต้องแล้วจดทะเบียนให้ทำไม ไม่อยาก ไปรื้อ ทุกวันนี้พยายามสื่อสารให้ความรู้ มีสัมมนาสัญจรสี่ภาค สิ่งที่ต้องการบอกคือ อดีตพื้นฐานไม่ถูก ในอนาคตทำให้ถูกซะ"

ค้างส่วนกลาง กับการขายทอดตลาด

"ไกรสร สิงหราชวราพันธ์" นิติกรชำนาญพิเศษ กรมบังคับคดี เปิดมุมมอง อีกด้านของการซื้อขายคอนโดฯ ผ่านการขายทอดตลาดของกรม ถ้าห้องชุดใดที่มีการค้างชำระค่าส่วนกลาง หนี้ยังคงอยู่ เพียงแต่ "ใคร" จะเป็นผู้จ่าย

สำหรับนิติบุคคลอาคารชุด กฎหมาย (โดยกรมที่ดิน) ได้ออกแบบรองรับไว้แล้ว โดยเจ้าของร่วมที่ค้างชำระค่าส่วนกลาง เพียงแต่ทางนิติบุคคลจัดทำข้อมูลรายชื่อ-รายการค้างชำระแล้วไปจดแจ้งไว้ที่ กรมที่ดิน ซึ่งจะใช้เป็นฐานข้อมูลประกอบการขอโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าห้องชุดไม่มีรายการค้างชำระ และมีหนังสือปลอดหนี้ก็โอนได้เลย แต่ถ้าค้างชำระแล้วทำนิติกรรมซื้อขายกันเองโดยไม่แจ้งนิติบุคคลกรมที่ดินจะ ช่วยเป็นหูเป็นตาให้

ข้อดีของการจดแจ้งรายชื่อผู้ค้างชำระค่าส่วน กลางไว้ที่กรมที่ดิน ยังรวมถึงกรณีห้องชุดติดจำนองอยู่กับสถาบันการเงิน เมื่อมีการซื้อขายแล้วจะมีการเฉลี่ยหนี้ ให้กับเจ้าหนี้ กรณีนี้ ถ้าค้างชำระก็ถือว่า นิติบุคคลมีสถานะเป็นเจ้าหนี้รายหนึ่ง แต่เป็นประเภท "เจ้าหนี้เหนือจำนอง" หมายความว่าเงินที่จะเฉลี่ยหนี้ ทางนิติบุคคลจะได้รับการชำระก่อนเป็นรายแรก

กรณีที่ผู้จัดการนิติฯ "ลักไก่" เซ็นหนังสือปลอดหนี้ค่าส่วนกลางให้ทั้งๆ ที่มียอดค้างชำระอยู่ "ผอ.สุรสิทธิ์" ฟันธงว่า เป็นความรับผิดชอบทั้งทางแพ่งและอาญาของผู้จัดการนิติฯ โดยลำพัง เพราะไม่มีอำนาจไปทำอย่างนั้นได้

แนวคิดใหม่ "ขึ้นทะเบียนผู้จัดการนิติฯ"

"รังสรรค์ นันทกาวงศ์" นายกสมาคมบริหารทรัพย์สินแห่งประเทศไทยแจมมุมมองการบริหารจัดการนิติบุคคล อาคารชุด มุ่งประเด็นไปที่การจัดระเบียบ "ผู้จัดการนิติบุคคล" แนวทางคือจะจัดหลักสูตรฝึกอบรมโดย ม.ธรรมศาสตร์ จากนั้นให้ไปขึ้นทะเบียนผู้จัดการนิติบุคคล ที่กรมที่ดิน และออกใบอนุญาตโดยสมาคมบริหารทรัพย์สินฯ ซึ่งหลักการนี้จะเป็นการจัดตั้งมาตรฐานผู้จัดการนิติฯ อีกทางหนึ่ง โดยจะเป็นหลักสูตรเร่งด่วนระยะสั้น 3 วัน ในอนาคตจะพัฒนาเป็นหลักสูตร 3 ปีต่อไป

เรื่องเดียวกันนี้ "ผอ.สุรสิทธิ์" จาก กรมที่ดินย้ำว่า ปัญหาที่ผ่านมามีหลายแห่งที่ปรากฏว่าผู้จัดการนิติบุคคลเชิดเงิน ส่วนกลางหนีไป ทำให้ต้องหันกลับมามองว่าจะบริหารจัดการผู้ดำรงตำแหน่งผู้จัดการนิติบุคคล อาคารชุดได้อย่างไรบ้าง เช่น ต้องมีหลักประกันหรือมีผู้ค้ำประกันหรือไม่ โดยการขึ้นทะเบียนก็เป็นหนึ่งในแนวทางที่น่าสนใจ อย่างไรก็ตาม กฎหมายยังไม่ได้บังคับในเรื่องนี้แต่อย่างใด