http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« December 2017»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท07/12/2017
ผู้เข้าชม20,113,627
เปิดเพจ23,727,672

การประเมินเพื่อการเวนคืนที่ดินแก่ยายไฮ ขันจันทา

จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

โดย : ดร.โสภณ พรโชคชัย



มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้เคยประเมินค่าทดแทนกรณีที่ดินแก่ยายไฮ ขันจันทา จึงขอนำเสนอเพื่อเป็นกรณีศึกษา

ตาม ที่นายอภิสิทธิ์ เวชชาชีวะ นายกรัฐมนตรี ได้เดินทางไปมอบเงินค่าทดแทนชดเชยแก่นายไฮ ขันจันทาและคณะที่ได้รับการเวนคืนอย่างไม่เป็นธรรม นับเป็นการดำเนินการที่ต้องตามหลักสากล โดยน่าจะถือเป็นตัวอย่างแก่กรณีความขัดแย้งทางด้านทรัพย์สินกรณีอื่นระหว่าง รัฐและประชาชน มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ได้เคยประเมินค่าทดแทนกรณีนี้ไว้  จึงขอนำเสนอเพื่อเป็นกรณีศึกษา

กรณีการเวนคืน

อ่างเก็บน้ำห้วยละห้า เป็นโครงการที่ดำเนินการโดยสำนักงานเร่งรัดพัฒนาชนบท (รพช.) ตั้งอยู่ที่ตำบลนาตาล กิ่งอำเภอนาตาล จังหวัดอุบลราชธานี เริ่มก่อสร้างเมื่อปี พ.ศ. 2519 มีวัตถุประสงค์ในการกักเก็บน้ำเพื่อการชลประทาน ซึ่งต่อมาภายหลังได้นำมาผลิตน้ำประปาในหมู่บ้าน แต่สภาพน้ำได้เริ่มเน่าเสีย ทำให้อ่างเก็บน้ำได้ถูกปล่อยไว้ไม่ได้ใช้ประโยชน์

พื้นที่บริเวณสร้างอ่างเก็บน้ำเคยเป็นที่ดินทำกินของประชาชน ซึ่งภายหลังมีการสำรวจพบว่า น้ำท่วมที่ดินจำนวน 21 ราย แต่ไม่มีการจ่ายค่าทดแทนชดเชยการเวนคืนให้กับเจ้าของ  ประชาชนที่ได้รับความเดือดร้อนทำการคัดค้านและเรียกร้องความเป็นธรรมมาโดย ตลอด 27 ปี จนกระทั่งครอบครัวที่เป็นเจ้าของที่นา 3 รายได้ทำการทุบเขื่อนกั้นอ่างเก็บน้ำตั้งแต่วันที่ 19 เมษายน พ.ศ. 2547 เป็นต้นมา เพื่อระบายน้ำและเอาที่ดินของตนกลับคืนมา และในที่สุด พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรีในขณะนั้น ได้มีคำสั่งเมื่อวันที่ 15 พฤษภาคม 2547 เพื่อให้มีการแก้ไขปัญหาอ่างเก็บน้ำห้วยละห้าโดยให้คืนที่ดินแก่เจ้าของ กรรมสิทธิ์เดิม

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบันแม้ว่าประชาชนได้รับที่ดินคืนไปแล้ว แต่ตลอดเวลาในกว่า 30 ปีที่ผ่านมา ค่าสูญเสียโอกาสจากการที่ไม่ได้ประกอบอาชีพได้ตามปกติบนที่ดินก็ยังไม่ได้ รับการตอบสนองจากภาครัฐ แม้ว่าที่ผ่านมาได้มีการศึกษาในเรื่องนี้ไว้บ้างแล้ว แต่ก็ยังไม่มีการจ่ายชดเชยค่าเสียโอกาสแต่อย่างใด   ยายไฮจึงได้เรียกร้องค่าทดแทนเพื่อชดเชย  และรัฐบาล พ.ต.ท.ทักษิณ ก็ตั้งใจจะให้ค่าทดแทน แต่ยังไม่ได้ตกลงกันในมูลค่าที่เห็นร่วมกัน

ในที่สุดรัฐบาลอภิสิทธิ์ จึงได้จ่ายค่าทดแทนให้เป็นเงิน 4.9 ล้านบาท เมื่อวันที่ 24 กันยายน 2552 และนายกรัฐมนตรีได้เดินทางไปมอบเงินจำนวนดังกล่าวแก่ยายไฮเอง

การประเมินค่าทดแทน

มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินแห่งประเทศไทย ซึ่งเป็นองค์กรที่บำเพ็ญประโยชน์สาธารณะในการให้ความรู้ในด้านการประเมินค่า ทรัพย์สิน ด้านอสังหาริมทรัพย์แก่นักวิชาชีพประเมินค่าทรัพย์สินรวมทั้งประชาชนทั่วไป ได้จัดตั้งคณะทำงานพิเศษเพื่อทำการศึกษาถึงค่าชดเชยจากการสูญเสียโอกาสข้าง ต้น สำหรับยายไฮ ขันจันทาและคณะคือ นายเสือ พันคำ และนายฟอง ขันจันทา

ที่ดินของทั้ง 3 ท่านมีเนื้อที่ดินที่ได้รับผลกระทบประมาณ 61 ไร่ 1 งาน 45 ตารางวา ตั้งอยู่ในท้องที่บ้านโนนตาล ตำบลนาตาล กิ่งอำเภอนาตาล (แยกจากอำเภอเขมราฐเดิม) จังหวัดอุบลราชธานี เอกสารสิทธิที่ดินปัจจุบันเป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3ก.) เลขที่ 1729 และ 319 จำนวน 2 ฉบับ และหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.3) เลขที่ 30 อีก 1 ฉบับ

หลักเกณฑ์การประเมินค่าการสูญเสียโอกาสข้างต้น พิจารณาจากรายได้ที่สูญเสียไปจากการไม่ได้ใช้ประโยชน์บนที่ดินตามศักยภาพคือ การทำนา ตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา   ค่าการสูญเสียโอกาสที่ประเมินได้ ณ วันที่ 15 ธันวาคม 2548 เป็นเงินรวม 3,875,000 บาท โดยแยกเป็น นายเสือ พันคำ เป็นเงิน 1,781,000 บาท  นางไฮ ขันจันทา เป็นเงิน 946,000 บาท และนายฟอง ขันจันทา เป็นเงิน 1,058,000 บาท (หนึ่งล้านห้าหมื่นแปดพันบาทถ้วน)  ส่วนราคาประเมินทุนทรัพย์เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมของทางราชการ เป็นเงินเพียง 1,056,770 บาท

การที่รัฐบาลได้จ่ายค่าทดแทนเป็นเงิน 4.9 ล้านบาท แทนที่จะเป็น 3.9 ล้านบาทตามที่ประเมินไว้ ณ ปี 2548 จึงเป็นสิ่งเข้าใจได้  เพราะเวลาที่ประเมินในขณะนั้นจนถึงบัดนี้ห่างกันถึง 4 ปีแล้ว  ในกรณีปกติตามหลักสากลของการเวนคืน  รัฐบาลควรกำหนดค่าทดแทน ณ วันที่เวนคืน  ส่วนหากจ่ายค่ทดแทนจริงล่าช้ากว่ากำหนด ก็สามารถเพิ่มค่าเสียโอกาสได้

วิธีการประเมินค่าทรัพย์สิน

แนวทางการประเมินค่าทรัพย์สินนี้พิจารณาถึงผลเสียหายการจากการใช้ที่ดิน ของรัฐ ทำให้ประชาชนได้รับผลกระทบเนื่องจาก สูญเสียโอกาสในการใช้ที่ดิน ตลอดระยะเวลาหลายสิบปี (นับแต่ พ.ศ.2519) ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์จากที่ดินซึ่งถูกใช้เป็นอ่างเก็บน้ำดังกล่าว  อย่างไรก็ตามในการประเมินมูลค่านี้ไม่ได้พิจารณาถึงค่าทดแทนที่ดินหรือค่า เวนคืนที่ดิน เนื่องจากนับแต่ปี 2547 โดยคำสั่ง พ.ต.ท.ทักษิณ ชินวัตร นายกรัฐมนตรีในขณะนั้น ได้คืนที่ดินให้กับประชาชนเจ้าของที่ดินไปแล้ว จึงไม่มีกรณีค่าทดแทนที่ดินอีก  เงินจำนวนที่ประเมินจึงเป็นค่าทดแทนค่าเสียโอกาสการใช้ที่ดินเป็นสำคัญ

แนวทางการประเมินค่าสูญเสียโอกาสข้างต้น  สามารถพิจารณาประเมิน 2 แนวทาง ดังนี้

1. การประเมินจากค่าเช่าที่ดิน  โดยตั้งสมมติฐานการประเมินที่พิจารณาตามสมมติฐานว่า การสูญเสียประโยชน์จากการไม่ได้ใช้ที่ดินที่มีศักยภาพในการทำนา คือ เป็นการสูญเสียตามค่าเช่าที่ดินเพื่อการทำนาตลอดระยะเวลาในห้วง พ.ศ.2519-2548 ที่ผ่านมา

วิธีการประเมินตามสมมติฐานข้างต้นจะพิจารณาประเมินด้วยวิธีการเปรียบ เทียบราคาตลาด (The Market Approach) โดยเปรียบเทียบกับค่าเช่าในการทำนาในปัจจุบัน และพิจารณาย้อนหลังรวมจำนวน 28 ปี ณ ปี 2548 แม้ค่าเช่าทำนาในอดีตอาจไม่เท่ากับค่าเช่าในปัจจุบัน แต่การได้รับค่าเช่าในอดีตถ้านับถึงปัจจุบันแล้วเงินค่าเช่าย่อมมีผลตอบแทน ตามอัตราดอกเบี้ยเงินฝากเป็นอย่างต่ำ

2. การประเมินจากรายได้ที่สูญเสียไปจากการทำเกษตรกรรม   โดยการประเมินพิจารณาจากการสูญเสีย “รายได้สุทธิ” จากการทำนา โดยพิจารณาถึงผลผลิตต่อไร่คูณราคาขายข้าว หักด้วยต้นทุนในการทำนาตามตลาดทั่วไป คงเหลือเป็นรายได้สุทธิจากการทำนาตลอดระยะเวลาที่ผ่านมา

วิธีการประเมินราคาพิจารณาประเมินด้วยวิธีการรายได้ (The Income Approach) โดยพิจารณาจากรายได้สุทธิจากการทำนาข้างต้น

และเมื่อดำเนินการแล้วก็นำค่าทดแทนการเสียโอกาสที่ประเมินได้จาก 2 แนวทางนำมาพิจารณาเปรียบเทียบกันและพิจารณาสรุปประเมินค่าสูญเสียโอกาสจาก แนวทางที่มีค่าสูญเสียโอกาสสูงกว่าเป็นหลัก

เครื่องมือยุติความขัดแย้ง

ในการพัฒนาประเทศ จำเป็นต้องมีการเวนคืน  เพราะรัฐบาลหรือหน่วยงานใดก็ตามก็คงไม่สามารถวางแผนการพัฒนาประเทศได้ล่วง หน้าโดยไม่จำเป็นต้องมีการเวนคืนที่ดินในภายหลัง  การเวนคืนจึงเป็นการส่งเสริมการพัฒนาประเทศโดยรวม  ความสูญเสียของประชาชนเป็นสิ่งที่รัฐมองข้ามไม่ได้ หรือดำเนินการโดยชักช้าไม่ได้  ทั้งนี้เพื่อการปกป้องประโยชน์ของประชาชน

ค่าทดแทนต้องได้รับการคำนวณอย่างเหมาะสม และหากยิ่งมีการเวนคืนที่ไม่ เป็นธรรม รัฐบาลยิ่งต้องจ่ายค่าทดแทนที่เหมาะสม และให้ทันการ ไม่ใช่เป็นเช่นกรณีนี้ที่ปล่อยไว้เนิ่นนานกว่า 33 ปีนับถึงปัจจุบัน เครื่องมือสำคัญอย่างหนึ่งในการยุติความขัดแย้งก็คือ การประเมินค่าทรัพย์สินตามหลักสากล

ค่าทดแทนนั้นประกอบด้วย ราคาอสังหาริมทรัพย์ตามราคาตลาด ณ วันที่ประกาศให้มีการเวนคืน โดยในประเทศไทยสามารถนับจากวันที่ประกาศในราชกิจจานุเบกษา  นอกจากนี้ยังต้องจ่ายเพิ่มเติม เช่น ค่าขนย้าย ค่าเสียโอกาส ฯลฯ ทั้งนี้เพราะผู้ถูกเวนคืนไม่ได้เต็มใจตั้งแต่แรกในการถูกเวนคืน  และเป็นความเสียหายโดยตรงต่อผู้ถูกเวนคืน  โดยสรุปแล้ว ค่าทดแทนจึงรวมแล้วสมควรมากกว่าราคาตลาด  และย่อมไม่ใช่ราคาประเมินทุนทรัพย์ของทางราชการ ที่ใช้เพื่อการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเป็นหลัก
 
การเวนคืนที่เป็นธรรม

ในแง่หนึ่งรัฐบาลจำเป็นต้องให้ความเป็นธรรมแก่ประชาชนที่ได้รับผล กระทบ ในกรณีเร่งด่วน รัฐบาลยังสามารถเข้าใช้พื้นที่ได้ในทันที แต่ให้วางเงินค่าทดแทนไว้เพื่อ จ่ายแก่ผู้ถูกเวนคืน และหากผู้ถูกเวนคืนไม่เห็นด้วยกับค่าทดแทน ก็สามารถอุทธรณ์ หรือฟ้องศาลเพื่อให้ตัดสินเพื่อขอรับค่าทดแทนที่สมควรยิ่งขึ้น

ในมาเลเซีย อธิบดีกรมประเมินค่าทรัพย์สินกล่าวว่า ประชาชนสามารถคัดค้าน อุทธรณ์ หรือฟ้องศาลในกรณีไม่ได้รับค่าทดแทนที่เป็นธรรมได้ แต่ไม่อาจฟ้องร้องไม่ เห็นด้วยกับโครงการพัฒนาต่างๆ ได้ ประชาชนมีหน้าที่ต้องได้รับการเวนคืน ตราบเท่าที่การเวนคืนนั้นได้มีการ จ่ายค่าทดแทนเพื่อชดเชยแก่ประชาชนเจ้าของทรัพย์สิน ในบางประเทศรัฐบาลยัง สามารถเวนคืนให้เอกชนไปพัฒนาโครงการที่ก่อประโยชน์ต่อส่วนรวมได้ด้วย

ประเด็นพิจารณา

ในที่สุด ผู้เขียนเชื่อว่า คงไม่มีรัฐบาลใดต้องการเวนคืนสร้างความเดือดร้อนแก่ประชาชน หากไม่ใช่เพื่อการพัฒนาประเทศที่ส่งผลดีต่อประชาชนโดยรวม เช่น ประเทศจำเป็นต้องมีทางด่วน รถไฟความเร็วสูง รถไฟฟ้า ท่าเรือน้ำลึก หรือการพัฒนาอุตสาหกรรม หากประเทศไทยไม่สามารถพัฒนาได้เพราะไม่อาจเวนคืน ที่ดิน หรือมีการต่อต้านหนัก ในขณะที่เวียดนาม ลาว เขมร มาเลเซีย ต่างพัฒนาไปขนานใหญ่ ประเทศไทยก็ขาดศักยภาพสู้กับต่างชาติ  การลงทุนก็น้อยลง ประเทศก็ยากจนลง ผลกระทบย่อมเกิดแก่ประชาชนโดยรวม

ปัญหาทางเศรษฐกิจย่อมส่งผลต่อความมั่นคงของชาติด้วย เช่น กรณี 3 จังหวัดชายแดนภาคใต้ ความคุกรุ่นทางศาสนาหรือเชื้อชาติน่าจะไม่ลุกลามหรือหมดไป หากประเทศมาเลเซียยากจนหรือด้อยความเจริญกว่าไทย  โดยนัยนี้หากประเทศอินโดจีนเจริญกว่าไทยในอนาคต ปัญหาชายแดนด้านตะวันออกก็อาจประทุขึ้นมาได้อีกเช่นกัน

การสร้างความเป็นธรรมตั้งแต่แรกจากการประเมินเพื่อการเวนคืนที่เป็นธรรม จึงเป็นสิ่งจำเป็นในการปูทางสู่การพัฒนาประเทศเพื่อประโยชน์สุขแก่ประชาชน โดยรวมโดยไม่แบ่งแยก

view

*

view