จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์
นพ.สมศักดิ์ มุนีพีระกุล

อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง และเป็นปัจจัยที่สำคัญของมนุษย์ ทุกคนทำงานหนักเพื่อมุ่งมั่นที่จะได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง
อสังหาริมทรัพย์เป็นสินค้าที่มีมูลค่าสูง และเป็นปัจจัยที่สำคัญของมนุษย์ ทุกคนทำงานหนักเพื่อมุ่งมั่นที่จะได้มีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง อาจเป็นในรูปที่ดินเปล่า บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม หรืออื่นๆ ตามฐานะของแต่ละคน  บางคนในชั่วชีวิตอาจมีโอกาสซื้อบ้านได้หลายหลัง บางคนอาจมีโอกาสเพียงครั้งเดียว หรือบางคนอาจไม่มีโอกาสเลยด้วยซ้ำไป  

 

 

ดังนั้น การเลือกซื้อบ้านสักหลังจึงต้องใช้ความพิถีพิถันในการเลือกซื้อ เพื่อที่จะได้บ้านตามความต้องการ เช่น  มีโฉนดที่ดินที่ถูกต้อง ซื้อถูกแปลง สภาพบ้านเหมาะสมกับราคา บางครั้งเราอาจจะซื้อแพงไปเล็กน้อยเมื่อเทียบกับแปลงอื่น แต่ก็ดีกว่าซื้อถูกมากๆ แต่ผิดแปลง เพราะตอนคนขายชี้ให้เราดูที่ดินที่เขาจะขาย ก็ไปชี้แปลงที่อยู่ริมถนนใหญ่ดูแล้วสวยมากน่าซื้อเป็นอย่างยิ่ง แต่พอรับโอนไปแล้วจะมาทำประโยชน์ถึงได้รู้ว่าอยู่เข้าไปในซอยเลี้ยวแล้วเลี้ยวอีก

 

 

เพื่อป้องกันความผิดพลาดดังกล่าว จะต้องมีการรังวัดก่อนวางมัดจำหรือรับโอนกรรมสิทธิ์ เพราะการรังวัดนอกจากเป็นการบอกให้เรารู้ว่าใช่แปลงที่เราจะซื้อจริงหรือไม่  ยังทำให้เราได้รู้ว่าเนื้อที่ถูกต้องหรือผิดพลาดมากน้อยแค่ไหน เพราะถ้าราคาที่ดินไม่แพง ขาดไปบ้างก็เป็นเงินไม่เท่าไหร่ แต่กรณีที่ที่ดินตารางวาละหลายแสนบาท ขาดไปสิบตารางวาก็เป็นเงินหลายล้านบาททีเดียว  

 

 

แม้ว่าบางครั้งที่ดินที่เราจะซื้อนั้นติดจำนองกับธนาคาร ซึ่งทำให้เรามั่นใจว่าถูกต้องแน่นอน เพราะคาดว่าธนาคารคงตรวจสอบเป็นอย่างดีแล้วก่อนรับจำนอง แต่ก็ไม่ร้อยเปอร์เซ็นต์เสมอไป เพราะอาจเกิดจากความผิดพลาดของพนักงานก็ได้  นอกจากนี้ยังต้องตรวจสอบว่าที่ดินที่จะซื้อจะถูกเวนคืนหรือไม่ จะมีการตัดถนนผ่านที่ดินที่จะซื้อหรือไม่ พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร และต้องดูด้วยว่าข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครเป็นอย่างไร ซึ่งจะต้องไปตรวจสอบจากหน่วยงานต่างๆ ที่เกี่ยวข้อง เช่น กรุงเทพมหานคร การทางพิเศษ เป็นต้น

 

 

นอกจากนี้แล้วจะต้องดูว่ามีถนนเข้าสู่บ้านหรือที่ดินที่จะซื้ออย่างถูกต้อง เป็นทางสาธารณะหรือมีการจดภาระจำยอมให้หรือไม่ หากมีการจดภาระจำยอม ก็ต้องดูว่าจดภาระจำยอมตลอดทางจนถึงทางสาธารณะหรือไม่ ไม่ใช่จดแค่ช่วงเดียว หรือแค่ซีกเดียว และในทางกลับกันที่ดินที่จะซื้อนั้นตกอยู่ภายใต้การจดภาระจำยอมให้กับที่ดินแปลงอื่นหรือไม่ จะมีผลต่อการใช้งานของเรา ซึ่งจะต้องเจรจาให้คนขายดำเนินการให้เราให้ถูกต้องครบถ้วนก่อนตัดสินใจ

 

ที่สำคัญจะต้องพิจารณาว่าบ้านหรือที่ดินที่จะซื้อถูกอายัด หรือมีปัญหาทางด้านนิติกรรมต่างๆ หรือไม่ หากไม่แน่ใจก็จะต้องไปตรวจสอบที่สำนักงานที่ดินก่อนวางมัดจำ เพื่อจะได้ทราบว่าใครเป็นเจ้าของที่แท้จริง เราจะได้วางมัดจำถูกคน ดูจากสารบัญของโฉนดช่วงสุดท้ายว่าใครเป็นเจ้าของกันแน่ แต่อย่าลืมว่าช่วงสุดท้ายที่คนขายเอามาให้เราดูว่าเขาเป็นเจ้าของ อาจไม่ใช่นิติกรรมครั้งสุดท้ายก็เป็นได้  อาจมีหน้าถัดไปว่าเขาได้โอนขายต่อไปแล้ว ดังนั้น หากมีข้อข้องใจ ท่านจะต้องไปตรวจสอบกับต้นฉบับที่สำนักงานที่ดินเช่นกัน จะได้ไม่เสียใจที่ไปจ่ายเงินให้กับคนที่ไม่ใช่เจ้าของตัวจริงและทำให้เกิดความเสียหายขึ้น

 

อย่างไรก็ตาม การซื้อที่ดินในปัจจุบันจะต้องใส่ใจเรื่องผังเมืองใหม่ของกรุงเทพมหานคร ซึ่งขณะนี้กำลังอยู่ในขั้นที่ใกล้ออกมาใช้แล้ว จะทำให้มีผลอย่างมากต่อการใช้ประโยชน์จากที่ดิน ซึ่งจะถูกจำกัดมากขึ้นจากความกว้างของถนน อันจะมีผลต่อต้นทุนอย่างแน่นอน ซึ่งทำให้ที่อยู่อาศัยที่สร้างใหม่เกิดขึ้นอย่างจำกัดมากขึ้น และออกนอกเมืองมากขึ้น คนฐานะปานกลางและยากจนก็จะหาซื้อบ้านโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมราคาถูกระดับล้านต้นๆ ไม่ได้อีกแล้ว ก็จะถูกผลักให้ไปอยู่อาศัยห่างจากเมืองมากขึ้น ทั้งๆ ที่ระบบขนส่งมวลชนยังมีไม่มากพอที่จะสนับสนุนให้คนไปอยู่ห่างเมือง แต่งานที่ทำก็ยังอยู่ในเมืองหรือใกล้เมืองเป็นส่วนใหญ่ คุณภาพชีวิตของประชาชนโดยทั่วไปจะดีขึ้นหรือว่าแย่ลงจากผังเมืองฉบับใหม่

 

ดังนั้นสิ่งปลูกสร้างที่มีอยู่แล้ว ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม มือสองซึ่งอยู่ในเมืองมากกว่า ทำเลดีกว่า จะได้รับความสนใจจากคนซื้อมากขึ้น อันจะมีผลทำให้ราคาของอสังหาริมทรัพย์มือสองปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างแน่นอน

สำนักงานบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน