หน้าแรก  วิสัยทัศน์/พันธกิจ  บริการของเรา  LINK 4 A/C  DOWNLOAD  ติดต่อเรา 
« October 2017»
SMTWTFS
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
293031    

เมนู

วิสัยทัศน์ / นโยบาย

ตรวจสอบบัญชี

บริการจัดทำบัญชี

ที่ปรึกษาบัญชี / ภาษี

วางระบบบัญชี

จดทะเบียนธุรกิจ

สมุดเยี่ยม

ติดต่อเรา

 

บทความที่น่าสนใจ

.......... บทความ 108 ..........

 
สมัครงาน

เจ้าหน้าที่บัญชี

ผู้ช่วยผู้ตรวจสอบบัญชี

พนักงานขาย

 

ระบบสมาชิก




ลืมรหัสผ่าน
สมัครสมาชิก
 

จดหมายข่าว

กรอก Email เพื่อรับข่าวสาร
 
สถิติ
เปิดเว็บไซต์ 14/11/2007
ปรับปรุง 19/10/2017
สถิติผู้เข้าชม 19,999,016
Page Views 23,562,776
 

ฐานข้อมูลรัฐ

thaiworm33
ulanla

นโยบายที่อยู่อาศัยในออสเตรเลีย (1)

นโยบายที่อยู่อาศัยในออสเตรเลีย (1)

จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์




Vivienne Milligan และ Simon Pinnegar แห่ง City Research Center, University of New South Wales ทำการวิจัยบรรณานุกรมว่าด้วยนโยบายที่อยู่อาศัย

ในออสเตรเลียตั้งแต่หลังสงครามโลกครั้งที่ 2 จนถึงปี 2009 และได้ให้ข้อสรุปว่า ปี 2008 เป็นจุดเปลี่ยนที่ข้อกำหนดนโยบายสาธารณะของออสเตรเลียที่ใช้งานมายาวนานที่สุด ต้องพบกับจุดจบภายหลังการใช้งานมา 63 ปีอย่างเกือบจะต่อเนื่องกันมาในฐานะที่เป็นโครงสร้างการบริหารและการเงินสำหรับการช่วยเหลือเรื่องที่อยู่อาศัยแก่ประชาชน แล้วแทนที่ด้วยข้อตกลงระหว่างรัฐต่างๆ ในออสเตรเลียที่ใช้กำหนดนโยบายที่อยู่อาศัยและผลักดันการปฏิรูปเคหะสาธารณะในอนาคต

นโยบายที่อยู่อาศัยหลังสงครามของออสเตรเลียสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยภาคเอกชนและการพัฒนาชานเมืองของเมืองต่างๆ ที่ผุดขึ้นมาเป็นดอกเห็ดพร้อมๆ กับการพัฒนาทางเศรษฐกิจ ทั้งนี้เพื่อเป็นการสร้างรัฐสวัสดิการแก่ผู้กินเงินเดือนโดยมีจุดสำคัญอยู่ที่การเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยของมวลมหาชน ด้วยนโยบายเช่นนี้ออสเตรเลียกลายเป็นประเทศที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของกลุ่ม OECD ที่มีอัตราความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยถึงร้อยละ 70 ในทศวรรษที่ 1970

เมื่อนโยบายเช่นนั้นนำไปสู่ความสำเร็จ ความเฟื่องฟูของตลาดที่อยู่อาศัยและสภาวะที่แนวคิดเสรีนิยมใหม่แพร่หลายโดยทั่วไป ทำให้รัฐบาลกลางออสเตรเลียเริ่มลดบทบาทของรัฐบาลตั้งแต่ทศวรรษที่ 1970 นั้นเอง งบประมาณที่ใช้สำหรับที่อยู่อาศัยลดลงจาก 0.8% เป็น 0.4% ของ GDP ในระหว่างปี 1976 และ 1998 โครงการที่ถูกยกเลิกไปภายหลังการเปิดเสรีทางการเงินและความล้มเหลวของเงินให้กู้ยืมที่อยู่อาศัยของรัฐนิวเซาท์เวลส์และวิคตอเรียประมาณทศวรรษที่ 1990 ได้แก่ อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อผ่อนบ้านที่รัฐบาลกำหนด โครงการที่อยู่อาศัยสำหรับผู้มีรายได้น้อย และ โครงการช่วยเหลือเงินดาวน์แก่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก ในขณะเดียวกัน ภาระการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลที่สูงขึ้นจากการกระจายของตัวเมืองต่างๆ เริ่มนำไปสู่การจำกัดการขยายตัวของเมือง

ในขณะเดียวกัน ระบบที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยเริ่มไม่สามารถคงอยู่ต่อไปได้ทั้งในเชิงสังคมและการเงิน เนื่องจากความช่วยเหลือที่ให้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยหมดไป องค์กรที่รับผิดชอบถูกยกเลิกไป อุปทานที่อยู่อาศัยผู้มีรายได้น้อยคงที่ คุณสมบัติของผู้เช่าที่อยู่อาศัยจะต้องสูงขึ้น และ รายได้ของเจ้าของที่อยู่อาศัยให้เช่าลดลง ทั้งหมดนี้นำไปสู่การเกิดชุมชนเสื่อมโทรมของกลุ่มที่ไม่มีความสามารถเข้าถึงที่อยู่อาศัยได้ ในออสเตรเลียที่อยู่อาศัยให้เช่าเป็นที่พึ่งของผู้มีรายได้น้อย ในปี 1996 ครัวเรือนที่จัดอยู่ในขั้นยากจนภายหลังจ่ายค่าเช่าบ้านแล้วมีสูงถึงร้อยละ 36 เพิ่มขึ้นจากร้อยละ 30 เมื่อ 10 ปีก่อนหน้านั้น

ปี 1991 รัฐบาลพรรคเสรีนิยมของนายจอห์น โฮเวิร์ด ได้รับเลือกตั้งเข้ามาและได้ทำการทบทวนนโยบายที่อยู่อาศัยแห่งชาติโดยยึดหลักความคุ้มค่าของค่าใช้จ่าย อย่างไรก็ตาม การเปลี่ยนแปลงทางนโยบายไม่อาจดำเนินไปจนเห็นผลที่เกิดขึ้นเนื่องจากพรรคนี้พ่ายแพ้การเลือกตั้งในปี 1996 ด้วยเหตุที่นโยบายที่อยู่อาศัยของพรรคเสรีนิยมได้รับการวิพากษ์วิจารณ์ที่ไม่ดีนัก รัฐบาลใหม่จึงลดบทบาทตนเองในเรื่องที่อยู่อาศัยโดยสิ้นเชิง กล่าวกันว่า การลงทุนของภาครัฐบาลในเรื่องที่อยู่อาศัยตั้งแต่ทศวรรษที่ 1990 จนถึงปี 2008 ลดลงกว่าจำนวนที่ควรจะเป็นถึง AUD 2,000 ล้าน หรือเทียบเท่าจำนวนที่อยู่อาศัยถึง 90,000 หน่วย สำหรับผู้มีรายได้น้อย 5% ของครัวเรือนทั้งหมด ส่วนที่อยู่อาศัยให้เช่าก็ขาดแคลนถึง 251,000 หน่วย เทียบกับประมาณ 150,000 หน่วยในปี 1996

ข้อมูลที่น่าสนใจอีกด้านหนึ่งที่เกี่ยวกับที่อยู่อาศัยในออสเตรเลียคือ แนวโน้มราคาที่อยู่อาศัยได้เพิ่มสูงเกินกว่าแนวโน้มของรายได้ครัวเรือนมาตลอดตั้งแต่ปี 1970 จนกระทั่งราคาที่อยู่อาศัยสูงเกินกว่ารายได้ถึงกว่า 30% ในปี 2008 Milligan & Pinnegar ได้ให้ความเห็นว่า การหักลดหล่อนภาษีที่ให้แก่ผู้ซื้อบ้านและผู้ลงทุนที่อยู่อาศัยให้เช่าที่มากเกินไป ทำให้เกิดการเก็งกำไรจนราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงเกินไป นอกจากนี้ยังเห็นว่าการวางผังเมืองที่อ่อนแอและการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานที่น้อยเกินไปก็ทำให้ค่าครองชีพสูงกว่าที่ควรจะเป็นภายใต้เมืองที่ผุดขึ้นเป็นดอกเห็ดและระยะทางระหว่างบ้านกับที่ทำงานที่เพิ่มขึ้น

ความรุนแรงของปัญหาที่อยู่อาศัยที่เกิดขึ้นกลายเป็นเรื่องรณรงค์ที่สำคัญในการเลือกตั้งปี 2003 และ 2007 ในขณะเดียวกันฝ่ายที่เกี่ยวข้องกับที่อยู่อาศัยทุกฝ่ายได้รวมตัวกันเป็น Housing Summit Groups และเรียกร้องให้มีผู้นำทางนโยบายระดับชาติจนกระทั่ง Social Democratic Party และ Australian Labor Party ได้ตอบสนองอย่างจริงจัง

นโยบายที่อยู่อาศัยของรัฐบาลออสเตรเลียปัจจุบันตั้งอยู่บนพื้นฐานของ National Affordable Housing Agreement (NAHA) ซึ่งมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2009 โดยมีวัตถุประสงค์สำคัญในการขจัดความเปลี่ยนแปลงที่มีอยู่เสมอในเรื่องการแบ่งความรับผิดชอบระหว่างรัฐบาลกลางและรัฐบาลท้องถิ่น ด้วยการลดข้อกำหนดรายละเอียดการให้บริการสาธารณะต่อรัฐบาลท้องถิ่นแต่กำหนดความรับผิดชอบที่มีต่อผลสัมฤทธิ์แทน

นโยบายที่อยู่อาศัยใหม่นี้แบ่งออกได้เป็นส่วนของนโยบายเชิงรุกและนโยบายเชิงป้องกัน ซึ่งอาจกล่าวได้อีกนัยหนึ่งว่าเป็นนโยบายเชิงภาษีและนโยบายเมืองตามลำดับ นโยบายเชิงรุกที่เป็นกลไกและกระบวนการได้มีการตกลงกันผ่านคณะกรรมการร่วมของรัฐบาลกลาง รัฐบาลรัฐ และ รัฐบาลท้องถิ่นอื่นๆ โดยมีเรื่องที่มีลำดับความสำคัญก่อนดังนี้คือ การรวมบริการผู้ไร้ที่อยู่อาศัยเข้ากับการบริการเคหะโดยทั่วไป การลดการกระจุกตัวของผู้ด้อยโอกาสในโครงการเคหะของรัฐบาล การปรับปรุงกำลังการผลิตที่อยู่อาศัยขององค์กรที่ไม่หวังกำไร การส่งเสริมประสิทธิภาพของอุปทานที่อยู่อาศัยโดยการวางแผนและกระบวนการอุปทานของที่ดิน การปรับปรุงการเข้าถึงบริการเคหะในตัวเมืองของชาวพื้นเมือง

นโยบายเชิงป้องกันเป็นส่วนที่ลดผลกระทบวิกฤติการเงินโลกต่อเศรษฐกิจของออสเตรเลีย ซึ่งอาจแบ่งออกได้อีกเป็น 2 ส่วนคือ ส่วนแรกเป็นเงินช่วยเหลือที่ให้แก่ผู้ซื้อบ้านครั้งแรก และส่วนที่สองเป็นการลงทุนอย่างขนานใหญ่เพื่อสร้างที่อยู่อาศัยเพิ่มเติม

โครงการช่วยเหลือผู้ซื้อบ้านครั้งแรกให้เงินเพิ่มอีก AUD 7,000 รวมเป็น AUD 14,000 สำหรับบ้านที่มีอยู่แล้วและให้เงินเพิ่มอีก AUD 14,000 รวมเป็น AUD 21,000 สำหรับบ้านที่สร้างใหม่ ซึ่งเมื่อเทียบกับราคาบ้านปานกลางแล้วคิดเป็นร้อยละ 3.50 และเทียบกับราคาอาคารชุดปานกลางแล้วคิดเป็นร้อยละ 5.25 โดยมีวงเงินที่จัดไว้ AUD 2,100 ล้าน การช่วยเหลือ 5% อาจจะพอใช้ได้ แต่น้อยกว่านั้นไม่น่าจะเกิดผลมากนัก

โครงสร้างที่อยู่อาศัยเพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจได้จัดวงเงินไว้ AUD 6,000 ล้านเพื่อสร้างที่อยู่อาศัยใหม่ภาครัฐบาลจำนวน 20,000 หน่วยใน 3 ปี ระหว่างปีงบประมาณ 2008-9 ถึง 2010-12 และอีก AUD 400 ล้านใน 2 ปี สำหรับซ่อมแซมที่อยู่อาศัยภาครัฐบาล ซึ่งถือได้เป็นโครงการที่มีขนาดใหญ่ที่สุดตั้งแต่ทศวรรษที่ 1980 นอกจากนี้โครงการนี้ยังเน้นการมอบหมายงานให้แก่ผู้ประกอบการภาคเอกชนที่ไม่หวังผลกำไรแต่มีผลประกอบการดี

นอกจากนี้ รัฐบาลออสเตรเลียยังมีมาตรการในช่วงปลายปี 2008 ถึงต้นปี 2009 ในการจัดการกับปัญหาสภาพคล่องที่ลดลงในตลาดเงิน สินเชื่อที่ลดลง และ ผลกระทบที่อาจเกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัยและผู้ให้กู้ยืมจากความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นจากการว่างงานที่เพิ่มขึ้นจนครัวเรือนจำนวนหนึ่งอาจเสียความเป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไป มาตรการที่เป็นรูปธรรมคือ การค้ำประกันเงินกู้ยืมจากสถาบันการเงินออสเตรเลียและต่างประเทศเป็นเวลา 3 ปี และ การแทรกแซงตลาดโดยซื้อ residential mortgage-backed securities (RMBS) ที่คละคุณภาพเป็นจำนวนเงิน AUD 8,000 ล้าน ทั้งนี้ เพื่อเป็นการเพิ่มสภาพคล่องแก่สถาบันการเงินขนาดเล็ก ต่อมาได้มีการเจรจากับธนาคารต่างๆ โดยมีเงื่อนไขให้ธนาคารต่างๆ ใช้ความยืดหยุ่นต่อผู้กู้ยืมเงินโดยการพักชำระดอกเบี้ย 12 เดือน ซึ่งจะทบเข้าไปในเงินต้นและชำระภายหลังได้

อ่านต่อฉบับวันจันทร์ที่ 12 พ.ค. 57

-----------

ที่มา : Milligan, Vivienne and Pinnegar, Simon, “Recent Developments in Housing Policy in Australia in Comparative Perspective,” a paper prepared for International Housing Conference Housing Assets, Housing People, Glasglow, September 1-4, 2009.


สำนักงานบัญชี,สำนักงานสอบบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน

Tags : นโยบายที่อยู่อาศัย ออสเตรเลีย

 * 

สำนักงานสอบบัญชี พี แอนด์ อี,สำนักงานบัญชี พี.เอ็ม.เอส.,คณะบุคคลที่ปรึกษา พี.เอ.ที.,บจ.สำนักงานบัญชีและธุรกิจ พี.เอ.แอล.

 
  
view