จากประชาชาติธุรกิจ

คอลัมน์สามัญสำนึก โดย เมตตา ทับทิม

วันนี้มีข้อคิดเห็นฝากไปถึง "สนช.-สภานิติบัญญัติแห่งชาติ" ว่าด้วยเรื่องการปลดล็อก "หนี้ค่าส่วนกลาง" ของโครงการคอนโดมิเนียม ประเด็นตั้งมาจากกรมบังคับคดี ซึ่งมีข้อมูลทรัพย์รอการขาย หรือ NPA ตกค้าง สถิติ ณ 8 เมษายน 2558 มีปริมาณทรัพย์ 99,128 รายการ คิดเป็นทุนทรัพย์มูลค่า 202,391 ล้านบาท

ตัดตอนเฉพาะคอนโดฯ หรือห้องชุด มีจำนวน 11,307 รายการ ทุนทรัพย์ 59,157 ล้านบาท คิดเป็นสัดส่วนเพียง 11.41% แต่คำนวณเชิงมูลค่าสูงปรี๊ดถึง 29.23%

อุปสรรคก้อนโตเวลาขายทอดตลาดคือ "หนี้ค่าส่วนกลาง" เพราะเวลาที่สถาบันการเงินยึดทรัพย์มาจากลูกหนี้ แม้จะรู้ทั้งรู้ว่าค่าส่วนกลางต้องชำระทุกเดือน แต่ทั่นก็ท่องคาถา "...ฉันไม่มีหน้าที่ต้องจ่าย" ก็เลยบวกทบไปเรื่อย ๆ รอโอนกรรมสิทธิ์ให้กับเจ้าของคนใหม่มารับผิดชอบแทน

ตรงจุดนี้น่าจะเป็น "ช่องว่าง" ที่รัฐบาลควรจะต้องลงมาดูว่า ค่าส่วนกลางเป็นภาระผูกพันติดมากับตัวทรัพย์ อยู่ในมือใคร ผู้นั้นก็ควรจะต้องรับผิดชอบในการจ่าย ณ ช่วงเวลาใดเวลาหนึ่งเสมอ ไม่ใช่ปล่อยให้เป็นดินพอกหางหมูอย่างทุกวันนี้

สำหรับข้อบังคับ "ค่าส่วนกลาง" เป็นไปตาม พ.ร.บ.อาคารชุด กำกับดูแลโดยกรมที่ดิน ก.มหาดไทย แต่พอเป็นหนี้ NPA กลับไปอยู่ในภารกิจของกรมบังคับคดี ก.ยุติธรรม

หลักการ "นิติบุคคล" ไม่ว่าจะเป็นบ้านจัดสรรหรืออาคารชุด เขียนไว้ชัดเจนให้สมาชิกในโครงการนั้น ๆ มีหน้าที่ชำระค่าส่วนกลาง เพื่อลงขันกันนำมาเป็นค่าใช้จ่ายดูแลพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการ ถ้าดูแลดีคุณภาพชีวิตก็ดี เวลาจะขายต่อก็มีราคา และกฎหมายนิติบุคคลฯก็ทราบดี ไม่ใช่ว่าทุกคนน่ารักไปหมด จะต้องมีบางสมาชิกที่เกเร ไม่จ่ายก็มี กฎหมายจึง "ล็อก" ไว้ที่การโอนกรรมสิทธิ์ว่า อยากโอนต้องปลอดหนี้ค่าส่วนกลางเสียก่อน

ปัญหาคือเมื่อภารกิจขายทอดตลาดคอนโดฯ ตกหนักในมือกรมบังคับคดี วิธีการก็เลยลุกขึ้นมาขอแก้ไข เพียงแต่ไม่ได้ไปมุ่งที่ตัวกฎหมายมหาดไทย หากแต่ไปใช้หลักกฎหมายใหญ่คือกฎหมายแพ่ง โดยขอแก้ไข มาตรา 309 จัตวา

สาระสำคัญบอกว่า ต่อไปนี้ผู้ประมูลซื้อห้องชุดจากกรมบังคับคดี ไม่ต้องรับผิดชอบหนี้ค่าส่วนกลางอีกแล้ว โดยตัวหนี้ค่าส่วนกลางก็ยังมีอยู่ ไม่ได้หายไปไหน ให้นิติบุคคลไปดำเนินคดีฟ้องร้องกับเจ้าของเดิมเอาเอง

เรื่องนี้ใน ทางปฏิบัติ นำเรียน สนช.ได้เลยว่าแทบจะเป็นไปไม่ได้ นิติบุคคลถูกออกแบบมาเป็นองค์กรไม่แสวงกำไร ค่าส่วนกลางก็ตั้งขึ้นมาในอัตราเท่าที่จำเป็นในการนำมาเป็นค่าใช้จ่ายบริหาร จัดการพื้นที่ส่วนกลางให้ราบรื่นถ้าจะให้มีน้ำหนักมากขึ้นอยากให้ไปฟังวงการ บริหารจัดการทรัพย์สิน หรือวงการบริหารนิติบุคคลดูบ้างว่าเขาคิดเห็นกันยังไง

ถึงแม้ในชั้นกฤษฎีกาจะมีการแก้ไขปรับปรุงเพิ่มเติมโดยให้กรมบังคับคดีก่อนจะขายทอดตลาดคอนโดฯ จะต้องแจ้งให้นิติบุคคลเข้ามาแสดงสิทธิ์ว่าใครมีหนี้ติดค้างบ้าง แต่ก็อีกนั่นแหละ เพราะพ่วงเงื่อนไข "เวลา" อาจจะ 30 วันหรือกี่วันก็ยังไม่ทราบ รู้แต่ว่าถ้าไม่มาแจ้งภายในกำหนด กฎหมายทั่นจะถือว่านิติบุคคลสละสิทธิ์

ประเด็นน่ากลัวคือหน่วยงานรัฐ 2 หน่วยงาน กำลังจะใช้กฎหมายคนละฉบับมาแก้ปัญหาเดียวกัน จึงไม่แน่ใจว่าการแก้ปัญหาของกรมหนึ่ง กำลังจะฉีกหลักการของอีกกรมหนึ่ง หรือไม่ ?

ที่สำคัญ ฝันร้ายที่เป็นมากกว่าฝันร้าย ฟันธงว่ามันคือหายนะดี ๆ นี่เอง เพราะจะไปสร้าง "วัฒนธรรมเบี้ยวหนี้" ให้กับคนที่กำลังจะไปซื้อหรือกำลังอาศัยอยู่ในโครงการจัดสรร

งานนี้อาจต้องรบกวน "พล.อ.ไพบูลย์ คุ้มฉายา" รมว.ยุติธรรม กับ "พล.อ.อนุพงษ์ เผ่าจินดา" รมว.มหาดไทย ให้ยื่นมือเข้ามาดูแลปัญหา เพราะคอนโดฯที่เป็นหนี้สะสมของกรมบังคับคดี ไม่ว่าจะนาน 3-5-10 ปี มีรวมกัน 6 หมื่นล้านก็จริง แต่รู้หรือไม่ว่าคอนโดฯเกิดใหม่ ปีละไม่ต่ำกว่า 2 แสนล้าน

ถ้าส่งเสริมให้เบี้ยวหนี้ค่าส่วนกลางได้อย่างถูกกฎหมาย จะเกิดอะไรขึ้น สิ่งที่คาดว่าจะได้ คุ้มกับสิ่งที่ต้องแลก ต้องเสียไปหรือเปล่า ?

สำนักงานบัญชี,สำนักงานสอบบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน