http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« December 2017»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท14/12/2017
ผู้เข้าชม20,117,192
เปิดเพจ23,731,471

ทำไมอสังหาฯ ไม่สร้างบ้านคนจน

จากประชาชาติธุรกิจ

คอลัมน์สามัญสำนึก โดย เมตตา ทับทิม

วินาทีนี้ฟันธงรัฐบาล คสช.หิวผลงาน แต่นโยบายสร้างบ้านผู้มีรายได้น้อยย่ำอยู่กับที่ ทำไมบริษัทอสังหาริมทรัพย์ไม่สนใจลงทุนสร้างบ้าน-คอนโดฯขายคนจน

วันนี้ เรามาไขความลับจักรวาลในเรื่องนี้กันเถอะ

โฟกัสภาครัฐ มีการคลอดเกณฑ์ว่า โครงการจัดสรรที่จะร่วมพัฒนา มี 2 แบบ 1.คอนโดมิเนียมราคาไม่เกิน 5 แสน พื้นที่ใช้สอย 22 ตร.ม. ทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 7 แสน พื้นที่ใช้สอย 70 ตร.ม. เงื่อนไขสร้างบนที่ดินของรัฐ

กับ 2.เอกชนสร้างเองบนที่ดินตัวเอง คอนโดฯไม่เกิน 7 แสน ทาวน์เฮาส์ไม่เกิน 9 แสน

ในฐานะสื่อมวลชนคนหนึ่งที่เชียร์นโยบายบ้านประชารัฐสุดใจขาดดิ้น ทำการบ้านสอบถามจากกูรูนักพัฒนาที่ดินรายหนึ่ง ได้รับคำอธิบายมาว่า การลงทุนทำบ้านจัดสรรสักโครงการต้องคำนึงถึงต้นทุนเสมอ ก็เลยถือโอกาสถอดสูตรลงทุนให้ฟังเป็นวิทยาทาน

กรณีตัวอย่าง โครงการทาวน์เฮาส์ เอกชนต้องทำบนข้อจำกัดด้านกฎหมายจัดสรรที่กำหนดชัดเจน พื้นที่ต้องเริ่มต้นบนที่ดิน 16 ตร.ว. ตัวบ้านขนาดกว้าง-ยาวเท่ากับอาคารพาณิชย์ คือ 4 เมตร X 16 เมตร สมมุติว่าทำตัวบ้านขนาด 80 ตร.ม.ก็แล้วกัน

ปราการด่านแรกคือ "ผังเมือง" จะทำที่อยู่อาศัยต้องสีเหลือง ปัจจุบันสีเหลืองมีตั้ง "3 ย" แบ่งเป็น ย 1-ทำบ้านหลังละ 100 วาขึ้นไป, ย 2-บ้านหลังละ 50 วา ต้อง ย 3-จึงจะทำทาวน์เฮาส์ได้

เมื่อหาที่ดินสีเหลือง ย 3 ได้แล้ว ต้นทุนพัฒนามีดังนี้ เริ่มต้น "ที่ดิน" ถ้าไร่ละ 4 ล้านบาทหรือวาละ 1 หมื่นบาท, "ค่าพัฒนา" ถมดิน ไฟฟ้า ประปา ท่อระบายน้ำ สวน ตกวาละ 5 พันบาท ตอนนี้เราได้ต้นทุน 15,000 บาท


หารด้วย 0.6-0.65 เขาเรียกว่าค่า Usable Area อธิบายง่าย ๆ ที่ดิน 100% หักกฎหมายควบคุมให้ทำพื้นที่ส่วนกลางจิปาถะ 38-40% จะเหลือพื้นที่ขายจริง ๆ 60% เมื่อนำ 15,000 มาหารด้วย 0.6 จะเท่ากับ 25,000 บาท กลายเป็นต้นทุนที่ดิน+ค่าพัฒนา+พื้นที่ขายต่อตารางวา

จากนั้นนำมาคูณ 16 ตร.ว. (ตาม กม.จัดสรร) 25,000 X 16 = 4 แสนเป๊ะ

มาดูต้นทุนตัวบ้าน พื้นที่ใช้สอย 80 ตร.ม. เขาท้าพิสูจน์ว่ากดต้นทุนยังไงไม่หนี ตร.ม.ละ 7 พันบาท ในที่นี้คำนวณให้ต้นทุนถูก ๆ ตร.ม.ละ 6 พันบาท เท่ากับ 80 X 6,000 = 4.8 แสน

นำต้นทุนที่ดิน+สร้างตัวบ้าน 4 + 4.8 = 8.8 แสน พักไว้ก่อน


ยังเหลือต้นทุนรายการสุดท้าย เป็นค่าภาษี ดอกเบี้ย ค่าใช้จ่ายดำเนินการ สูตรปกติของนักอสังหาฯจะคูณ 1.4-1.5 เอาเป็นว่าคำนวณต่ำ ๆ แค่ 1.35 ก็แล้วกัน ใครมีเครื่องคิดเลขกดคำนวณตามไปด้วยกันจะได้ตัวเลข 8.8 แสน X 1.35 = 1.188 ล้านบาท

แล้วถ้าเป็นที่ดินราชพัสดุล่ะ สมมุติรัฐใจดีให้เปล่า ๆ ไม่มีต้นทุน เปลี่ยนจากการโอนกรรมสิทธิ์เป็นเช่าระยะยาว 30-50 ปีก็ว่าไป พบว่า ค่าพัฒนาวาละ 5 พัน X Usable Area 0.6 = 3 พัน กลายเป็นค่าพัฒนา+พื้นที่ขาย 5 + 3= วาละ 8 พันบาท

นำมาคูณด้วยพื้นที่เริ่มต้น 16 วา (8 พัน x 16 = 1.28 แสน) บวกค่าสร้างตัวบ้าน 80 ตร.ม. หลังละ 4.8 แสน จะได้ต้นทุน 6.08 แสน คูณภาษี ดอกเบี้ย ค่าดำเนินการอีก 1.35 ตัวเลขกลม ๆ 8.2 แสนบาท (ขนาดที่ดินฟรีนะเนี่ย)

เงื่อนไขนี้เอกชนเขาเกี่ยงว่า มีความเสี่ยง ต้นทุนที่ดินถูกก็จริง แต่เสี่ยงในเรื่องทำเล กับเรื่องการหาสินเชื่อ เพราะที่ดินเช่าทางสถาบันการเงินไม่ให้ราคาในกรณีจะนำไปเป็นหลักประกันเงินกู้

ในขณะที่หากจะทำบนที่ดินเอกชนราคาต้องกดให้ต่ำกว่าวาละ 1 หมื่นบาท อยู่แถว ๆ วาละ 6-7 พันกำลังดี

ต้องสรุปแล้ว ถ้าหากรัฐบาลรู้เขารู้เราแบบนี้ บ้านคนจนจะไปต่อยังไง เว้ากันมาซื่อ ๆ ได้เลยค่ะ


สำนักงานสอบบัญชี,#สอบบัญชี,สำนักงานบัญชี,#ทำบัญชี,#ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน

Tags : ทำไม อสังหาฯ ไม่สร้าง บ้านคนจน

view

*

view