จากประชาชาติธุรกิจ

เศรษฐกิจไทยตกสะเก็ดต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2558 สร้างแรงกดดันให้รัฐบาล พล.อ.ประยุทธ์ จันทร์โอชา ต้องออกนโยบายเพื่อกระตุ้นการจับจ่ายใช้สอยของประชาชน สร้างการหมุนเวียนเม็ดเงินในระบบ หนึ่งในภาคธุรกิจที่ได้รับอานิสงส์คืออสังหาริมทรัพย์ ผ่าน 2 มาตรการสำคัญทั้งมาตรการรัฐและโครงการบ้านประชารัฐ

รัฐโด๊ปยากระตุ้นอสังหาฯ 2 เด้ง

ย้อนรอยมาตรการรัฐ ทางรัฐบาล คสช.ขับเคลื่อนนโยบายนี้ผ่านมติคณะรัฐมนตรี (มติ ครม.) วันที่ 29 ต.ค. 58 อนุมัติมาตรการรัฐเพื่อกระตุ้นภาคอสังหาฯ รายละเอียด 1.ลดค่าโอนกรรมสิทธิ์จาก 2% เหลือ 0.01% และลดค่าจดจำนองจาก 1% เหลือ 0.01% หมายความว่าเดิมบ้านราคา 1 ล้านมีค่าภาษี 3% หรือล้านละ 3 หมื่นบาท จะลดเหลือเพียงล้านละ 300 บาท มีอายุ 6 เดือน เริ่ม 29 ต.ค. 58-28 เม.ย. 59

2.สินเชื่อบ้านจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) วงเงิน 1 หมื่นล้านบาท สำหรับผู้กู้รายได้ไม่เกิน 3 หมื่นบาท/เดือน ซื้ออสังหาฯราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท 3.ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา สำหรับอสังหาฯราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท วิธีการจะคำนวณ 20% ของมูลค่าอสังหาฯ ทยอยหักลดหย่อน 5 ปี เฉลี่ยปีละ 20% ถึง 31 ธ.ค. 59 (ตัวอย่าง ราคา 3 ล้าน มูลค่า 20% เท่ากับ 6 แสนบาท ให้นำ 6 แสนบาท มาทยอยลดหย่อน 5 ปี ปีละ 1.2 แสนบาท)

ส่วนโครงการบ้านประชารัฐ รัฐบาล คสช.ขับเคลื่อนผ่านมติ ครม. วันที่ 22 มี.ค. 59 อนุมัติหลักการให้ผู้ซื้ออสังหาฯราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีเงื่อนไขต้องซื้อเป็นบ้านหลังแรก และไม่จำกัดเพดานรายได้ของผู้ซื้อ รับสิทธิประโยชน์มีวงเงินสินเชื่อรายย่อยของธนาคารรัฐ 2 แห่ง คือ ธอส. กับ ธ.ออมสิน รวม 4 หมื่นล้านบาท มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษคงที่ 6 ปี 0-5% กับสิทธิพิเศษผ่อนผันเกณฑ์การพิจารณาในเรื่อง DSR (Debt Service Ratio) ซึ่งเป็นเกณฑ์คำนวณหนี้สินต่อรายได้ ปกติแบงก์ตั้งเกณฑ์ 30% สินเชื่อบ้านประชารัฐขยับเป็น 50-80% ทำให้โอกาสกู้ผ่านสูงขึ้น

ปลุกตลาดบ้านหลังแรก-มือสองคึกคัก

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" สำรวจผลตอบรับจากบริษัทเอกชนพบว่า ภาพรวมมองในทิศทางบวก โดยยอดพรีเซลไตรมาส 1/59ของ 8 บริษัทอสังหาฯ จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ฯ ได้แก่ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท, บมจ.เอพี (ไทยแลนด์), บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์, บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค, บมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น, บมจ.แอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์, บมจ.ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ และบมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ มีหลายบริษัทมองตรงกันว่า มาตรการรัฐช่วยสร้างยอดขาย-ยอดโอนเพิ่มขึ้น อาทิ ค่ายแอล.พี.เอ็น. ดีเวลลอปเมนท์ จัดโปรฯ "บ้านประชารัฐ ใน...ชุมชนน่าอยู่" ช่วยผ่อนนาน 3 ปีในโครงการบ้านประชารัฐ วงเงิน 2,100-2,700 บาท/งวด, บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์

จัดโปรฯลดราคาคอนโดฯตากอากาศและเพื่อการลงทุนสูงสุด 1 ล้านบาท ทำเลพัทยา ศรีราชา ชลบุรี หัวหิน เชียงใหม่ เชียงราย, บมจ.ศุภาลัยจัด "ศุภาลัย อีซี่ ลีฟวิ่ง" จองซื้อและทำสัญญาทุกโครงการพร้อมอยู่ แถมบัตรกำนัลเฟอร์นิเจอร์สูงสุด 2 แสนบาท

ด้านบ้านมือสองก็เกาะกระแสด้วย บมจ.บริหารสินทรัพย์ กรุงเทพพาณิชย์ (BAM) คัดทรัพย์สินรอการขาย (NPA) มูลค่าไม่เกิน 1.5 ล้านบาทเสนอลูกค้า มีทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ อาคารพาณิชย์และห้องชุด จำนวน 4,515 ยูนิต มูลค่า 2,591 ล้านบาท ไม่มีโปรฯเพิ่มเติม แต่ราคาเริ่มต้นเพียง 1.98 แสนบาท/ยูนิต

ส.บ้านจัดสรรชี้พยุงยอดขายแนวราบ

"อธิป พีชานนท์" นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร เปิดเผยว่ามาตรการรัฐช่วยกระตุ้นภาคอสังหาฯได้มาก ทำให้ยอดขายตลาดแนวราบช่วง Q4/58 ทรงตัวอยู่ที่ 4-5 หมื่นล้านบาท จากเดิมที่ประเมินว่าอาจติดลบ 5-10% และปัจจัยบวกนี้ส่งผลต่อเนื่องมาถึง Q1/59

ส่วนตลาดคอนโดมิเนียมอาจได้ผลด้านยอดขายน้อยกว่า เนื่องจากมีข้อจำกัดได้รับการลดค่าโอนและจดจำนองเฉพาะคอนโดฯพร้อมอยู่หรือก่อสร้างเสร็จภายใน 28 เม.ย. 59 ดังนั้นจะได้ผลทางบวกในแง่ยอดโอนกรรมสิทธิ์มากกว่า โดยเฉพาะลูกค้ากลุ่มซื้อลงทุน (ปล่อยเช่า-เก็งกำไร) มีสัดส่วน 20% ของตลาด เดิมอาจลังเลที่จะรับโอนในสภาพเศรษฐกิจซบเซา แต่เมื่อได้รับสิทธิประโยชน์มีแนวโน้มน่าจะตัดสินใจรับโอนมากขึ้น เพราะอย่างน้อยก็ได้กำไรจากภาระภาษีที่ได้รับยกเว้น

"อรรถพล สฤษฏิพันธาวาทย์" ประธานเจ้าหน้าที่ด้านการเงินบมจ.เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชัน เปิดเผยว่า มาตรการรัฐเป็นการกระตุ้นภาคอสังหาฯที่ได้ผลทั้งตลาด เชื่อว่าบริษัทเอกชนหลายรายมียอดขายที่ดีขึ้น สำหรับบริษัทมียอดขายช่วง พ.ย. 58-มี.ค. 59 เติบโตขึ้น 20% เทียบช่วงเดียวกันของปีก่อน โดยเฉพาะตลาดแนวราบ

โหมแคมเปญการตลาดช่วยหนุน

"เลอศักดิ์ จุลเทศ" รองประธานกรรมการบริหารและกรรมการผู้อำนวยการ ค่ายพฤกษา เรียลเอสเตท กล่าวว่า มาตรการรัฐเป็นตัวช่วยที่ดี แต่ผู้ประกอบการต้องมีโปรโมชั่นเสริมด้วยจึงได้ผล

บริษัทจัดโปรฯ "เบสท์ บาย โมเม้นท์" ให้ส่วนลดเพิ่มจากปกติ 2% ลุ้นรางวัลรถยนต์-ทองคำ ผลตอบรับเกินคาด โดยการจัดแคมเปญรอบแรก พ.ย.-ธ.ค. 58 มียอดขาย 6,665 ล้านบาท สูงกว่าเป้าที่ตั้งไว้ 3,000 ล้านบาท รอบสองเริ่ม 1 มี.ค.-28 เม.ย. 59

ล่าสุดยอดขายถึงวันที่ 7 เม.ย. 59 ทำได้แล้ว 6,851 ล้านบาท จากเป้า 5,000 ล้านบาท ถือว่าประสบความสำเร็จอย่างมาก เนื่องจากมีนโยบายบ้านประชารัฐเข้ามาเติมให้อีกในกลุ่มสินค้าราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท ส่วนใหญ่เป็นตลาดแนวราบเพราะเป็นอสังหาฯพร้อมโอน

ด้าน "วิทการ จันทวิมล" รองกรรมการผู้อำนวยการ ค่ายเอพี(ไทยแลนด์) กล่าวในทางเดียวกันว่า ได้ผลดีในการสร้างความคึกคักให้ตลาด ทำให้ทุกบริษัทจับจังหวะนี้ร่วมจัดแคมเปญการตลาดล้อตามมาตรการรัฐ กระตุ้นความเชื่อมั่นผู้บริโภคและความต้องการซื้อปีนี้ให้สูงขึ้น

สินเชื่อประชารัฐ 4 หมื่นล้านไม่พอ ?

ประเด็นที่น่าสนใจคือวงเงินสินเชื่อรายย่อย 4 หมื่นล้านบาทมีแนวโน้มหมดลงอย่างรวดเร็ว ทั้งที่รัฐบาลกำหนดเวลาโครงการบ้านประชารัฐราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทไว้นานถึง 2 ปีเต็ม

แต่หลังจากเปิดให้ยื่นกู้เพียง 10 วัน (23 มี.ค.-1 เม.ย. 59) "ชาติชาย พยุหนาวีชัย" ผู้อำนวยการ ธ.ออมสิน เปิดเผยว่า วงเงิน 2 หมื่นล้านบาทของ ธ.ออมสิน มีผู้ยื่นขอกู้สินเชื่อเกินภายใน 10 วันแรก (23 มี.ค.-1 เม.ย. 59) รวม 2.8 หมื่นล้านบาทแล้ว ทำให้ออมสินจำเป็นต้องปิดรับคำขอสินเชื่อชั่วคราว

ด้าน ธอส. ณ วันที่ 31 มี.ค. 59 มีผู้ยื่นขอกู้สินเชื่อบ้านแล้ว 1.41 หมื่นล้านบาท จากวงเงิน 2 หมื่นล้านบาท แสดงให้เห็นว่าผู้ซื้อมีการตอบรับนโยบายบ้านประชารัฐเป็นอย่างดี

ฟากดีเวลอปเปอร์มองในทิศทางเดียวกัน "โอภาส ศรีพยัคฆ์" กรรมการผู้จัดการ ค่าย LPN นำ 14 โครงการ 3,000-4,000 ยูนิตเข้าร่วมโครงการบ้านประชารัฐ มียอดขายดีขึ้นจากช่วงเดือน ม.ค.-ก.พ. 59 อย่างเห็นได้ชัด เช่น ลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิต-คลอง 1 ที่นำห้องชุดเข้าร่วม 1,100 ยูนิต มียอดขายแล้ว 900 ยูนิต ภายใน 1 สัปดาห์

"ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์" รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.เสนาดีเวลลอปเม้นท์ เข้าร่วมประชารัฐ 5 โครงการ 500 ยูนิต มียอดขายทันทีเกือบ 100 ยูนิต เห็นได้ชัดว่ามีลูกค้าเข้าเยี่ยมชมโครงการมากขึ้น การตัดสินใจเร็วขึ้น คิดเป็นสัดส่วน 8 ใน 10 คน ถือว่าสูงมาก เมื่อเทียบกับภาวะปกติ

สรุปภาพรวมนโยบายรอบนี้ช่วยเร่งการขาย-การโอนได้จริง พร้อม ๆ กับปัญหาใหม่ที่งอกขึ้นมาจากปริมาณสินเชื่อ 4 หมื่นล้านหมดลงอย่างรวดเร็ว ตอนนี้ทั้งผู้ซื้อ-ผู้ขายได้แต่ลุ้นรัฐบาลเติมเงินสินเชื่อ "ก๊อกสอง" เพราะว่ากันว่าก๊อกแรกช่วยได้แค่ระบายสต๊อกเก่า แต่ของสร้างใหม่ยังไม่ทันได้รับอานิสงส์จากมาตรการแต่อย่างใด

สำนักงานสอบบัญชี,#สอบบัญชี,สำนักงานบัญชี,#ทำบัญชี,#ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน