จากประชาชาติธุรกิจ

คอลัมน์ เปิดมุมมอง โดย ดร.จริยา บุณยะประภัศร ทีมกรุ๊ป

จากการที่ภาครัฐมีนโยบายเร่งรัดการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งของประเทศ ทั้งการขนส่งทางถนน ทางราง ทางน้ำ และทางอากาศ เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจของประเทศ การพัฒนาเมืองควบคู่กับระบบการขนส่งสาธารณะ (Transit Oriented Development : TOD) เป็นแนวคิดที่แพร่หลายในต่างประเทศ

ในอนาคตนี้ ประเทศไทยคงไม่พ้นวิวัฒนาการนี้ จากการที่โครงข่ายคมนาคมหลายเส้นทางพาดผ่านกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงหัวเมืองในภูมิภาคของประเทศ จึงเป็นโอกาสที่ดีเยี่ยมที่นักพัฒนาเมืองและภาคเอกชน จะมีบทบาทสำคัญในการมีส่วนร่วมเปลี่ยนแปลงรูปแบบการพัฒนาเมืองเพื่อให้เกิดการพัฒนาที่ยั่งยืน


 

หลักการและเหตุผลของการพัฒนา TOD เพื่อตอบสนองการแก้ไขปัญหาด้านการลดการใช้พลังงาน การลดปัญหารถติด การช่วยลดภาวะโลกร้อน ตลอดจนลักษณะทางประชากรศาสตร์ที่มีแนวโน้มเปลี่ยนไป เช่น ขนาดครัวเรือนที่เล็กลง ประชากรสูงวัยที่เพิ่มมากขึ้น รวมถึงความต้องการที่อยู่อาศัยในเมือง ที่สามารถเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ มีมากขึ้น

ดังนั้น จะ เห็นว่า กลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัย หรือพนักงานอยากที่จะอยู่อาศัยหรือทำงานในสถานที่ที่สามารถเดินทางโดยเข้า ถึงระบบขนส่งรถไฟฟ้าได้สะดวกสบายมากขึ้นทำให้เกิดอุปสงค์(Demand)ของที่อยู่ อาศัยและแหล่งทำงานในระยะเดินเท้า400-500เมตร จากสถานีขนส่งไฟฟ้า ซึ่งปรากฏการณ์นี้ สะท้อนจากแนวโน้มของ "ราคาที่ดิน" ในบริเวณรอบสถานีรถไฟฟ้า เพิ่มขึ้นสูงมากกว่าบริเวณอื่นในย่านเดียวกันประมาณ 40-60% และจากการศึกษา พบว่าการพัฒนา TOD ช่วยปรับปรุงคุณภาพอากาศและรถติดได้ 25-50% เมื่อเปรียบเทียบกับการพัฒนาเมืองแบบปกติทั่วไป

โดยแนวโน้มของการพัฒนา TOD ในต่างประเทศ เช่น ประเทศญี่ปุ่น ที่ถือเป็นประเทศหนึ่งที่เป็นต้นแบบด้านการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้า ได้นำหลักการของ Smart City มาร่วมกำหนดแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ เพื่อให้เกิดความยั่งยืน อีกทั้งยังให้ความสำคัญกับการจัดทำ Master Plan ซึ่งเป็นการวางแผนเชิงพื้นที่ เพื่อกำหนดวิสัยทัศน์และแนวคิดการวางแผนใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อการพัฒนาพื้นที่ในระยะยาว การพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน ระบบสาธารณูปโภค และสิ่งอำนวยความสะดวกอย่างบูรณาการและเป็นระบบ

ตัวอย่างเช่น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าเดิมที่ได้มีการปรับปรุง (Redevelopment)จากรูปแบบการพัฒนาพื้นที่แบบเดิม เช่น พื้นที่รอบสถานี Shinjuku สถานี Osaka และพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าที่เกิดจากการสร้างเมืองใหม่ เช่น Kashiwa  no Ha เป็นต้น โดยแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ของประเทศญี่ปุ่น ยังมีการนำกลไกการมีส่วนร่วมของผู้มีส่วนได้ส่วนเสียมาใช้ในการบริหารจัดการพื้นที่ เช่น เจ้าของที่ดิน ผู้ลงทุน หน่วยงานรัฐ ผู้ที่อยู่อาศัยในย่านชุมชนโดยรอบ ในรูปแบบ Town Management Organization(TMO) เพื่อให้เกิดการพัฒนาและการบริหารจัดการเมืองที่ตอบโจทย์ความต้องการของประชาชนอย่างสมดุล

แนวคิดการพัฒนาSmartCityที่นำมาประยุกต์ใช้ได้แก่SmartEconomy คือการพัฒนาพื้นที่ที่คำนึงการสนับสนุนให้เกิดการเติบโตทางเศรษฐกิจและสังคม การจ้างงาน Smart Community คือ การส่งเสริมให้เกิดการยกระดับคุณภาพชีวิต เช่น การจัดสถานศึกษา การรักษาพยาบาล การรักษาความปลอดภัย การเปิดโอกาสให้ประชาชนในระดับต่าง ๆ ของสังคม มีโอกาสเข้าถึงสิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆรวมถึงการส่งเสริมการรักษาอัตลักษณ์ และวัฒนธรรมท้องถิ่น

Smart Environment คือการจัดให้มีพื้นที่สีเขียว การจัดการสิ่งแวดล้อมที่มีประสิทธิภาพ Smart Mobility คือการจัดการคมนาคมขนส่งและการเดินทางในพื้นที่ให้มีประสิทธิภาพ ส่งเสริมรูปแบบการเดินทางที่ไม่ใช้เครื่องยนต์ การเดินเท้า การเดินทางโดยระบบขนส่งสาธารณะ การจัดระบบการเปลี่ยนถ่ายการสัญจรโดยหลากหลายรูปแบบ เพื่อให้เกิดการเชื่อมโยงการขนส่งและเดินทางอย่างมีประสิทธิภาพ รวมถึงการจัดการระบบการสื่อสารโทรคมนาคมที่มีประสิทธิภาพและคุณภาพ และ Smart Energy คือการส่งเสริมให้เกิดการผลิตและใช้พลังงานทดแทน การใช้พลังงานร่วมกันอย่างมีประสิทธิภาพในการพัฒนาพื้นที่ เป็นต้น

นอกจากการนำแนวคิด TOD และ Smart City มาประยุกต์ใช้ในการพัฒนารูปแบบเมืองที่กระชับและยั่งยืนดังกล่าวแล้ว การพัฒนาโครงข่ายคมนาคมขนส่งควบคู่กับการพัฒนาเมือง ประกอบด้วย การพัฒนาเชิงพาณิชย์ ที่พักอาศัย แหล่งงาน แหล่งพักผ่อนหย่อนใจ ยังจะเป็นการช่วยเพิ่มให้เกิดค่าตอบแทนทางการเงินให้แก่ผู้ลงทุนระบบราง ไม่ว่าจะเป็นภาครัฐ หรือภาคเอกชน ซึ่งเป็นส่วนสำคัญในการทำ PPP (Public Private Participation) ในภาคคมนาคม ให้เกิดความเป็นไปได้ในการลงทุน เนื่องจากเป็นการส่งเสริมให้เกิดการเดินทาง หรือ Ridership โดยใช้ระบบรางมากขึ้น

รวมถึงยังเปิดโอกาสให้เกิดการร่วมลงทุนใน โครงการพัฒนาเชิงพาณิชย์ร่วมกับภาครัฐที่มีการปรับเปลี่ยนรูปแบบให้ภาคเอกชน เข้ามามีบทบาทมากขึ้นโดยเข้ามาร่วมลงทุนตั้งแต่จุดเริ่มต้นของการพัฒนา โครงการเช่นการออกแบบรูปแบบการพัฒนาพื้นที่การก่อสร้างและการบริหารการ ดำเนินโครงการ ที่ภาคเอกชนจะได้ใช้ศักยภาพ ความสามารถ ประสบการณ์รวมถึงความพร้อมด้านแหล่งทุน ที่จะเข้ามาพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ PPP กับหน่วยงานภาครัฐ

นับจากปี 2560 เป็นต้นไป เป็นที่คาดว่าภาครัฐจะเริ่มทยอยประกาศเชิญชวนให้เอกชนร่วมลงทุน พร้อมเอกสารข้อเสนอการร่วมลงทุน ขอบเขตโครงการ (Term of Reference) ที่จะแสดงรายละเอียดความเป็นมาของโครงการ วัตถุประสงค์ในการพัฒนาโครงการ ข้อกำหนดของโครงการ ระยะเวลาที่ผู้เข้าร่วมลงทุนต้องปฏิบัติตามโครงการ หลักประกันซอง หลักเกณฑ์ในการพิจารณาคัดเลือก ซึ่งจะมีระบุหลักเกณฑ์และวิธีการในการตัดสิน

ได้แก่ ความสอดคล้องของข้อเสนอเมื่อเปรียบเทียบกับประกาศเชิญชวน ความน่าเชื่อถือของรายละเอียดที่เสนอ ข้อเสนอการดำเนินโครงการในภาพรวม ซึ่งรวมถึงศักยภาพและความสามารถของผู้ยื่นข้อเสนอในการดำเนินโครงการให้ประสบความสำเร็จ รวมถึงข้อเสนอในแง่ผลประโยชน์ที่รัฐจะได้รับทั้งในรูปตัวเงิน และประโยชน์อื่น ๆ

ดังนั้น จึงเห็นได้ว่า ไม่ใช่เพียงหลักเกณฑ์ด้านศักยภาพและความสามารถของผู้ยื่นข้อเสนอ และข้อเสนอในแง่การเงินและผลประโยชน์ที่เสนอต่อหน่วยงานรัฐเท่านั้น แต่ประเด็นสำคัญที่ภาคเอกชนที่สนใจยื่นข้อเสนอการร่วมลงทุน จำเป็นต้องพิจารณาและให้ความสำคัญ คือการนำเสนอแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ที่ต้องสอดคล้องกับรูปแบบการพัฒนาพื้นที่รอบสถานีขนส่งสาธารณะที่นำหลักการที่ดี

เช่นTODและSmartCityมาประยุกต์ใช้เพื่อให้เกิดประสิทธิภาพและความยั่งยืน และช่วยส่งเสริมให้เกิดการเดินทางโดยใช้ระบบขนส่งสาธารณะ หรือ Ridership ที่เพิ่มขึ้น และยังจำเป็นต้องสร้างกิจกรรมต่าง ๆ แบบผสมผสาน (Mixed Use Development) เพื่อให้เกิดการสร้างประชากรกลางวันที่มาใช้บริการในพื้นที่ เช่น พาณิชยกรรมสำนักงาน และประชากรกลางคืน คือผู้ที่มาพำนักอาศัย หรือกล่าวได้ว่า เป็นการสร้างกิจกรรม 24 Hours 7 Days เพื่อให้เกิดประชากร ในการพัฒนาเมืองที่กระชับ และทำให้เกิดการลงทุนโครงสร้างพื้นฐานและระบบสาธารณูปโภคอย่างคุ้มค่า ช่วยลดปัญหาการพัฒนาเมืองแบบกระจัดกระจาย (Urban Sprawl)

"โอกาสและการเตรียมพร้อมของภาคเอกชน ในการร่วมลงทุนกับภาครัฐ ในโครงการพัฒนาพื้นที่ในรูปแบบ PPP จะเป็นรูปแบบสำคัญ ที่ภาคเอกชนจะมีส่วนร่วมในการเปลี่ยนชีวิตของประชาชน เพื่อยกระดับคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้น ในขณะเดียวกันก็จะเพิ่มความสะดวกสบายในการเดินทางโดยโครงข่ายระบบราง ช่วยลดปัญหารถติด และเพิ่มประสิทธิภาพการใช้พลังงานอย่างยั่งยืน"

การเตรียมความพร้อมของภาคเอกชนที่สนใจ จำเป็นต้องบูรณาการศักยภาพและความสามารถ ไม่ว่าจะเป็นการสรรหาพันธมิตรที่มีความชำนาญและประสบการณ์มาร่วมลงทุนและดำเนินการ หรือการจัดทำแนวคิดการพัฒนาพื้นที่ ที่สอดคล้องกับวิวัฒนาการในรูปแบบใหม่ของการพัฒนาเมือง ทั้ง TOD และ Smart City รวมถึงการจัดทำ Master Plan ที่จะต้องตอบโจทย์การวางแผนการใช้พื้นที่อย่างมีประสิทธิภาพในระยะยาว

การ ออกแบบโครงสร้างพื้นฐานระบบสาธารณูปโภคและสิ่งอำนวยความสะดวกซึ่งรวมถึงระบบ คมนาคมที่สามารถเชื่อมโยงการสัญจรจากย่านพื้นที่สำคัญภายนอกพื้นที่โครงการ และภายในโครงการได้อย่างสะดวกและเข้าถึงได้ง่ายเพื่อให้เกิดความพร้อมในการ ดำเนินการความคุ้มค่าและความเป็นไปได้ในการลงทุนPPPที่ภาคเอกชนจะต้องวางแผน และบริหารจัดการอย่างท้าทายภายใต้ระยะเวลาของการได้รับสิทธิการพัฒนาพื้นที่ และการจัดสรรผลประโยชน์ที่ให้ต่อภาครัฐเพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุดระหว่าง ภาครัฐและเอกชน และการพัฒนาเมืองรูปแบบใหม่ เพื่อคุณภาพชีวิตที่ดีขึ้นของประชาชนต่อไป

สำนักงานสอบบัญชี,#สอบบัญชี,สำนักงานบัญชี,#ทำบัญชี,#ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน