จากประชาชาติธุรกิจ
ใคร ๆ ก็อยากมี "ที่ดิน" เป็นของตนเอง เพราะที่ดินเป็น "ทรัพย์สิน" ที่มีมูลค่าเพิ่มขึ้นทุกปี เป็นปัจจัยสำคัญในการลงทุน เป็นที่ทำมาหากิน และเป็นที่พักอาศัย
"ให้ซื้อบ้าน หรือที่ดินก่อนซื้อรถ เพราะรถยนต์มีแต่เสื่อมค่าลงทุกวัน" นั่นเป็นคำแนะนำจากผู้ใหญ่ท่านหนึ่ง เมื่อครั้งเริ่มทำงานในวัยละอ่อน
เมื่อนั่งคิดย้อนทบทวนไปเมื่อหลายปีก่อน พ่อแม่ ปู่ย่า ตายาย ก็มักจะเก็บหอมรอมริบ เพื่อซื้อที่ดินไว้เป็นทุนให้ลูกหลาน ในขณะที่ราคาที่ดินก็ปรับตัวสูงขึ้นหลายเท่าตัวทุกหัวระแหง ที่ดินเป็นมรดกล้ำค่า เป็นทรัพยากรที่มีจำนวนจำกัด แต่ประชากรกลับเพิ่มขึ้นทุกวัน
ตอนนี้ที่ดินในเมืองท่องเที่ยวราคาซื้อขายพุ่งสูงถึงไร่ละเป็น 100-200 ล้านบาท ไม่เชื่อก็ต้องเชื่อ เพราะมีต่างชาติเข้ามาปั่นราคาและทำกำไรในหมู่ต่างชาติด้วยกันเอง เศรษฐีเท่านั้นที่มีสิทธิ์ครอบครองที่ดิน ความเหลื่อมล้ำยิ่งสูงขึ้น เกิดการแย่งชิงทรัพยากรกับชุมชน ชาวบ้านตาดำ ๆ ได้แค่มอง แถมยังหมดสิทธิ์ที่จะย่างกรายเข้าไปเดินเล่นพักผ่อนตามชายหาดเหล่านั้นอีกด้วย
มูลค่าที่ดินอันแพงระยับนำมาซึ่งความมั่งคั่งร่ำรวยจึงจูงใจให้เกิดขบวนการ "เสกโฉนด" หรือออกโฉนดโดยมิชอบด้วยกฎหมายเกิดขึ้นอย่างต่อเนื่องในช่วงกว่า 2 ทศวรรษที่ผ่านมา กลายเป็นขยะใต้พรม
ดังนั้น สุจริตชน หรือนักลงทุนที่คิดจะซื้อที่ดินเพื่อการลงทุนโรงแรม รีสอร์ต บ้านพักตากอากาศ หรือเพื่อการลงทุนในกิจการต่าง ๆ ก็ตาม จะต้องรอบคอบ อย่าบุ่มบ่าม และต้องยอมเสียเวลาในการตรวจเช็กข้อมูลความถูกต้องของเอกสารสิทธิที่ดินให้ดีเสียก่อน
เพราะหากไปซื้อที่ดินที่เป็นโฉนดปลอมหรือที่มาของการออกเอกสารสิทธิผิดกฎหมายก็จะถูกเพิกถอน ยึดคืนในภายหลัง จะช้ำใจสูญเสียทรัพย์สิน เงินทองจำนวนมหาศาลได้
แล้วเราจะตรวจสอบความถูกต้องของเอกสารสิทธิได้ที่ไหนล่ะ จะเชื่อใครดี แม้แต่โฉนดที่ปั๊มตราจากทางราชการก็ยังถูกเพิกถอน
นี่คือโจทย์ใหญ่จริง ๆ หากประชาชน หรือนักลงทุนขาดความเชื่อมั่น ก็จะสะเทือนถึงการลงทุนที่จะเกิดขึ้นในอนาคตอย่างแน่นอน
ผู้เชี่ยวชาญเรื่องที่ดินท่านหนึ่งได้ชี้แนะว่าบรรดาสุจริตชนที่ต้องการหาซื้อที่ดิน มีวิธีการตรวจเช็กเบื้องต้น คือ เราควรหลีกเลี่ยงพื้นที่เสี่ยง โดยเฉพาะในเมืองท่องเที่ยวสำคัญ เมืองชายทะเล หรือพื้นที่รอยต่อกับเขตอุทยานแห่งชาติ หรือพื้นที่อนุรักษ์
จำกันให้แม่น ที่ดิน "ต้องห้าม" ที่ไม่สามารถออกโฉนดได้ คือ 1.ที่เขา/ภูเขา ข้อสังเกตคือ ถ้าโฉนดที่ดินฉบับนั้นออกก่อนวันที่ 22 กุมภาพันธ์ พ.ศ. 2537 ถือว่าผิดกฎหมายทุกกรณี เพราะกฎหมายห้ามออกโฉนดในที่ภูเขา
2.ที่สงวนหวงห้าม ได้แก่ ที่ดินบนเกาะ พื้นที่อุทยานแห่งชาติและป่าสงวนแห่งชาติ ป่าชายเลน พื้นที่ชายหาด ที่สาธารณะ/ทุ่งเลี้ยงสัตว์ ที่ดิน ส.ป.ก. รวมไปถึงที่ดินขุมเหมืองเก่าที่หมดอายุสัมปทานก็สุ่มเสี่ยงอย่างยิ่ง
ที่ดินเหล่านี้เป็น "ทำเลทอง" ที่เหลืออยู่ไม่มากแล้ว ซึ่งมีธรรมชาติ วิวทิวทัศน์ที่สวยงามเหมาะกับการลงทุนพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ ก่อสร้างโรงแรม รีสอร์ต วิลล่าหรู หรือบ้านพักตากอากาศ จึงถูกหมายปองจากขบวนการออกโฉนดโดยมิชอบ และผู้มีอิทธิพลเพื่อนำมาขายทำกำไรเป็นหลักพันล้านหมื่นล้าน เรียกว่าเสี่ยง แต่คุ้มค่า (High Risk High Return)
ขอย้ำกันอีกนิดว่า "ที่ดิน สทก." และ "ที่ดิน ภ.บ.ท. 5" ก็ออกโฉนดไม่ได้เช่นกัน เพราะที่ดิน สทก. คือ หนังสืออนุญาตให้ผู้ที่เข้าไปบุกรุกทำกินในเขตป่าสงวนแห่งชาติ มีสิทธิทำกินชั่วคราวในที่ดินเท่านั้น ไม่สามารถนำมาขอออกโฉนดที่ดินได้
ส่วนกรณีของ ภ.บ.ท. 5 ก็เป็นหลักฐานการเสียภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่หลักฐานที่จะใช้อ้างสิทธิในที่ดิน แต่อาจนำมาใช้ประกอบในการยื่นขอออกโฉนดที่ดินได้ ในกรณีที่มีการเดินสำรวจ หรืออาจขอออกโฉนดที่ดินเป็นการเฉพาะรายได้ ในกรณีที่มีหลักฐานอื่นระบุว่ามีการครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นมา ก่อนวันที่ 1 ธันวาคม 2497 ซึ่งต้องพิสูจน์ให้ชัดด้วยภาพถ่ายทางอากาศ
สำหรับ "ที่ดินบนเกาะ" ปัจจุบันที่ดินบนเกาะไม่สามารถออกโฉนดที่ดินได้ ยกเว้นผู้ที่มีหลักฐาน ส.ค.1 ทุกวันนี้ ส.ค.1 หลงเหลืออยู่น้อยแล้ว และพบว่ายังมีปัญหา ส.ค.1 บินไปสวมสิทธิ์ออกโฉนดบนภูเขา หรือในอุทยานแห่งชาติในโซนอันดามัน
นี่ยังไม่นับรวมความเสี่ยงจากการออกเอกสารสิทธิโดยมิชอบ จากการกระทำผิดของเจ้าหน้าที่บางคนที่ "ไม่มีอำนาจเซ็นชื่อออกโฉนด"
ที่สำคัญก็คือ ก่อนซื้อที่ดินต้องไปดูด้วยว่าที่ดินมีสภาพเป็นอะไร มีที่ดินอยู่จริงหรือไม่ โดยเฉพาะที่ดินจากการขายทอดตลาด
ฉะนั้นเมื่อรู้อย่างนี้แล้ว ก็อย่าไปเสี่ยงเลยเก็บเงินไปลงทุนในด้านอื่น ๆ จะดีกว่า ไม่ต้องมานอนผวาว่า เมื่อไหร่จะมีใครมาไล่เช็กบิลตรวจสอบ ยึดคืนที่ดิน
สำนักงานสอบบัญชี,#สอบบัญชี,สำนักงานบัญชี,#ทำบัญชี,#ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน
