http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« December 2017»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท14/12/2017
ผู้เข้าชม20,120,301
เปิดเพจ23,734,675

ระบบภาษีอสังหาริมทรัพย์ที่ไทยควรปรับปรุง

จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์


ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)

AREA ระบุภาษีอสังหาฯ ไทยมีข้อควรปรับปรุง เสนอสูตรการคิดภาษีจากมาเลเซีย เทียบเป็นแนวทางให้การจัดเก็บภาษีไทย

ระบบและกระบวนการจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ของ ไทยนั้นมีข้อบกพร่องหลายประการที่ควรปรับปรุง บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จึงขอนำเสนอประสบการณ์จากประเทศมาเลเซียมาเพื่อการปรับปรุงระบบภาษี อสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

เกี่ยวกับภาษีอสังหาริมทรัพย์

ในเบื้องต้นสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ มาเลเซียมีภาษีและค่าธรรมเนียมโอนอสังหาริมทรัพย์ คิดเป็นสัดส่วน 1% ของ 1,000,000 บาทแรกของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์  มูลค่าระหว่าง 1,000,001-5,000,000 บาท เสียภาษี 2%  และมูลค่าที่เกินกว่า 5,00,000 บาทเสียภาษี 3% เท่ากันหมด กรณีนี้ชี้ให้เห็นว่ารัฐบาลอำนวยประโยชน์ต่อผู้มีรายได้น้อยกว่า ซึ่งเป็นคนส่วนใหญ่ของประเทศเป็นสำคัญ

ภาษีที่มีในอันดับต่อมาก็คือ ภาษีกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยกำหนดไว้ว่า ผู้ที่ขายอสังหาริมทรัพย์ภายใน 5 ปีแรกที่ซื้อ จะต้องจ่ายภาษี 5% ของส่วนต่างระหว่างราคาอสังหาริมทรัพย์ขณะซื้อกับราคาที่เพิ่มขึ้น ส่วน หากราคาลดลงก็ไม่ต้องเสียภาษี

ภาษีที่มีบทบาทมากอีกภาษีหนึ่งคือ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ซึ่งเสียประมาณ 5-12% ของค่าเช่าตลาดต่อปี ค่าเช่าตลาดนี้ผู้ประเมินค่าทรัพย์สินของแต่ละรัฐจะ เป็นผู้ประเมินให้ทรัพย์สินทั้งหลาย  ทรัพย์สินที่ไม่ได้ปล่อยเช่าก็มีการกำหนดค่าเช่าตลาดเช่นกัน  ข้อนี้ต่างจากไทยที่มีการเก็บภาษีนี้ในอัตรา 12.5% ของค่าเช่า และเก็บเฉพาะอสังหาริมทรัพย์ที่มีการเช่าจริง  ภาษีนี้ส่งให้รัฐบาลท้องถิ่นเป็นผู้ใช้สอย  ประมาณว่า 30% ของรายได้ของท้องถิ่นมาจากภาษีนี้ แต่กรณีของไทยเฉลี่ยเพียง 10% เท่านั้น

อย่างไรก็ตาม รัฐบาลมาเลเซียยกเลิกภาษีมรดกไปหลายปีแล้วทั้งนี้ด้วยเหตุผลที่ไม่ต้องการ ให้ทายาทต้องมีภาระจากการรับมรดก

การตรวจสอบราคาตลาด

ก่อนที่จะมีการโอนอสังหาริมทรัพย์ กรมประเมินค่าทรัพย์สิน จะเป็นผู้ประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ทุกรายการก่อน  หากเป็นบ้านในโครงการจัดสรรหรืออสังหาริมทรัพย์ที่ง่ายต่อการประเมิน ก็จะใช้เวลา 1-2 วัน  การประเมินจะเป็นแบบประเมินด้วยคอมพิวเตอร์โดยอาศัยฐานข้อมูลที่มีอยู่แล้ว

แต่ถ้าเป็นกรณีทรัพย์สินที่ซับซ้อน กรมฯ จะส่งเจ้าหน้าที่ออกไปประเมินโดยใช้เวลา 5-8 วันทำการ  ดังนั้นขั้นตอนการโอนอสังหาริมทรัพย์ในมาเลเซียจึงกินเวลาประมาณ 3-4 สัปดาห์  แต่ในอนาคตกำลังจะทำให้ลดลงเหลือประมาณ 10 วันทำการ  สำหรับทรัพย์สินที่ซับซ้อนมาก สำนักงานของกรมฯ ในแต่ละรัฐสามารถว่าจ้างบริษัทประเมินค่าทรัพย์สินไปดำเนินการได้ ไม่จำเป็นต้องดำเนินการเองทั้งหมด

ในกรณีของประเทศไทย กลับใช้ราคาทางราชการซึ่งไม่สะท้อนมูลค่าตลาดที่แท้จริง จึงทำให้จัดเก็บรายได้ได้น้อยมาก  ในกรณีมาเลเซีย แม้ผู้ซื้อผู้ขายจะแจ้งสูงหรือต่ำกว่าราคาซื้อขายจริง รัฐบาลก็ไม่ได้ให้ความสำคัญ เพราะมีกรมฯ ดังกล่าวเป็นผู้ตรวจสอบและกำหนดราคาแต่ละแปลงก่อนการโอน  การโอนในประเทศไทยใช้เวลาไม่เกิน 1-3 ชั่วโมง ซึ่งดูมีประสิทธิภาพรวดเร็วก็จริง แต่รัฐก็รัฐสูญเสียรายได้มากมายที่จะใช้เพื่อการพัฒนาประเทศ

การได้มาซึ่งข้อมูลของรัฐบาล

รัฐบาลมีศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์แห่งชาติซึ่งดาโต๊ะพั้วก็เคยเป็นรอง ผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลดังกล่าว  รัฐบาลมีอำนาจที่จะสั่งให้ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินรายงานความคืบหน้าในการ ก่อสร้าง การขายในทุกไตรมาส  ผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินใดที่ไม่รายงานหรือรายงานเท็จมีโทษปรับหรืออาจถึง ขั้นจำคุกแล้วแต่ความหนักเบา  ดังนั้นทางราชการจึงมีข้อมูลที่ทันการมานำเสนอทุกไตรมาส

ศูนย์ข้อมูลดังกล่าวรายงานผลโดยตรงต่อรัฐบาล ผู้ประกอบการก็ได้รับข้อมูลเพื่อความรอบรู้ในการลงทุน และผู้สนใจก็สามารถอ่านรายงานทางอินเตอร์เน็ตหรือซื้อรายงานเป็นเล่ม  ที่สำคัญที่สุดก็คือศูนย์ข้อมูลนี้ไม่ได้มีนายกสมาคมผู้ประการพัฒนาที่ดิน รายใหญ่ผู้มีส่วนได้ส่วนเสีย มาเป็นกรรมการกลั่นกรองข้อมูล จึงไม่ทำให้เกิดความไม่เท่าเทียมกันในการรับรู้ข้อมูลที่มีค่าในเชิงพาณิชย์ ในระหว่างผู้ประกอบการเอง และไม่เป็นการนำรายได้หรือภาษีของรัฐมาทำข้อมูลเพื่อประโยชน์ของผู้ประกอบ การเป็นสำคัญ

การที่รัฐบาลมาเลเซียให้ความสำคัญกับข้อมูลเพื่อติดตามสถานการณ์ตลาดใกล้ ชิดเช่นนี้ย่อมเป็นประโยชน์ต่อทั้งผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการพัฒนาที่ดินใน เวลาเดียวกัน

บทสรุป

การจะจัดเก็บภาษีที่เกี่ยวเนื่องกับอสังหาริมทรัพย์มาเพื่อการพัฒนา ประเทศ โดยเฉพาะการพัฒนาท้องถิ่นที่จะก่อให้เกิดระบอบประชาธิปไตยโดยพื้นฐานที่ทุก คนมีส่วนร่วมในการจ่ายในฐานะพลเมืองดีเพื่อการพัฒนาประเทศนั้น

ประการแรก จำเป็นต้องมีกฎหมายที่คำนึงถึงผลประโยชน์ของคนส่วนใหญ่ เช่น กฎหมายข้อมูลการพัฒนาที่ดิน

ประการที่สองต้องมีองคาพยพที่ดี เช่น กรมประเมินค่าทรัพย์สินที่มีข้าราชการถึงเกือบ 2,000 คน  และยังสามารถว่าจ้างบริษัทประเมินมาดำเนินการเพิ่มเติมได้อีก และ

ประการที่สาม จำเป็นต้องมีกฎหมายที่ทันสมัย เหมาะสมกับสถานการณ์สามารถยกเลิกหรือเพิ่มเติมกฎหมายที่เหมาสมได้ทันท่วงที ซึ่งข้อนี้ประเทศไทยจำเป็นต้องมีการปรับปรุงเป็นอย่างยิ่ง

อย่างไรก็ตามสิ่งต่าง ๆ ข้างต้นจะเกิดขึ้นได้จริง ก็ต่อเมื่อประเทศไทยมีระบบการเมืองที่เข้มแข็งบนพื้นฐานความรู้รักสามัคคี ซึ่งจะเกิดขึ้นได้จริงก็ต่อเมื่อมีความเป็นธรรมต่อทุกฝ่ายอย่างแท้จริง

view

*

view