http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« December 2017»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท07/12/2017
ผู้เข้าชม20,114,035
เปิดเพจ23,728,097

อสังหาฯล้นตลาดมาเลเซีย มูดีส์ฯเตือนเสี่ยง วิกฤตหนี้เสีย

จากประชาชาติธุรกิจ

นับตั้งแต่ที่รัฐบาลมาเลเซียเปิดตัวโครงการ “Malaysia My Second Home” (MM2H) เพื่อจูงใจให้ต่างชาติเข้าลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ และดึงดูดกลุ่มคนต่างชาติวัยเกษียณ กลายเป็นปัจจัยหลักให้เกิดการก่อสร้างมากมาย โดยเฉพาะ “อสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย” ตลอด 5 ปีที่ผ่านมา ส่งผลให้มาเลเซียประสบภาวะตลาดอสังหาฯโอเวอร์ซัพพลายในปัจจุบัน

ด้วยตัวเงื่อนไขของโปรแกรม “MM2H” ที่จูงใจ โดยอนุญาตให้ต่างชาติซื้อบ้านแบบสิทธิ์ขาด หรือได้กรรมสิทธิ์ (freehold) ได้ในราคาที่รัฐบาลกำหนด ทั้งยังได้สิทธิวีซ่าเข้าเมืองอย่างถูกต้อง โดยใช้วีซ่าท่องเที่ยวประเภท “social visit pass” ยาวนานถึง 10 ปี และต่ออายุได้เรื่อย ๆ จูงใจให้ทั้งบริษัทในประเทศและต่างประเทศจับจองพื้นที่ในทำเลดีหรือที่มีศักยภาพพัฒนาโครงการกันอย่างคึกคัก

“มูดีส์ อินเวสเตอร์ส เซอร์วิส” สถาบันจัดอันดับความน่าเชื่อถือชั้นนำของโลก ส่งสัญญาณเตือนเกี่ยวกับปรากฏการณ์ที่เกิดขึ้นในมาเลเซีย โดยเฉพาะปัญหา “โอเวอร์ซัพพลาย” ในตลาดอสังหาฯ เพราะผลการศึกษาล่าสุด พบว่า “ยะโฮร์” กลายเป็นรัฐที่มีพื้นที่ก่อสร้างที่อยู่อาศัยขนาดใหญ่และล้นตลาดมากที่สุด โดยมีจำนวนถึง 27% ของจำนวนอสังหาฯทั้งหมด รองลงมา คือ รัฐสลังงอร์ 21% กัวลาลัมเปอร์ 14% และปีนัง 8%

นอกจากนี้ มูดีส์ฯคาดว่าสถานการณ์ราคาอสังหาฯในมาเลเซียอาจปรับตัวลดลงเรื่อย ๆ เนื่องจากโปรเจ็กต์อสังหาฯเติบโตสวนทางกับดีมานด์หรือความต้องการซื้อภายในประเทศที่ลดลง

นักวิเคราะห์ของมูดีส์ฯกล่าวว่า “สถานการณ์ส่อแววรุนแรงมากขึ้น แม้รัฐบาลมีนโยบายระงับการพัฒนาอสังหาฯโครงการใหม่ชั่วคราว ก็อาจไม่สามารถแก้ไขปัญหาดังกล่าวได้ ซึ่งต้องยอมรับว่าช่วง 5 ปีที่ผ่านมารัฐบาลมาเลเซียเปิดกว้างให้กับโครงการพัฒนาอสังหาฯมากเกินไป”

ทั้งนี้ เมื่อวันที่ 1 พฤศจิกายน 2560 ที่ผ่านมา รัฐบาลมาเลเซียได้ออกคำสั่งให้ระงับการก่อสร้างทุกประเภท เช่น ศูนย์การค้า อาคารพาณิชย์ รวมถึงโครงการก่อสร้างเพื่อที่อยู่อาศัย อย่างหมู่บ้านและคอนโดมิเนียม โดยนักวิเคราะห์ประเมินว่า โครงการทั้งหมดที่ถูกพับชั่วคราวนั้นคาดว่ามีมูลค่าสูงมากกว่า 1 ล้านริงกิต หรือราว ๆ 242,895 ล้านดอลลาร์ เพื่อแก้ปัญหาโอเวอร์ซัพพลายในตลาดอสังหาฯ ขณะเดียวกันก็พยายามฟื้นดีมานด์ของผู้บริโภคควบคู่กันด้วย

มูดีส์ฯแสดงความกังวลถึงผลกระทบในระยะยาวว่า วิกฤตโอเวอร์ซัพพลายอาจยืดเยื้อและกระทบต่อคุณภาพของสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่มีอัตราส่วนเงินกู้ต่อมูลค่า (LTV) ในระดับที่สูง ถือเป็นการเพิ่มความเสี่ยงต่อธนาคารมาเลเซียด้วย

ขณะที่ธนาคารกลางของมาเลเซีย ระบุว่าการให้สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ในกลุ่มอสังหาฯในปัจจุบันมีปริมาณที่มากเกินไป โดยเฉพาะในส่วนของอาคารพาณิชย์และที่อยู่อาศัย คิดเป็นสัดส่วนที่ 8% ของการให้สินเชื่อทั้งหมด ที่สำคัญสัดส่วนสินเชื่อที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในกลุ่มนี้อยู่ราว 1.1-1.2%

ประมาณการของมูดีส์ฯคาดว่า พื้นที่ในมาเลเซียราว 20-30% เป็นพื้นที่จำนองในแต่ละปี ทั้งยังมีอัตราส่วน LTV ที่ 90% หรือสูงกว่านั้น

ส่วนมุมมองของนักวิเคราะห์ในวงการอสังหาฯส่วนใหญ่ว่า การที่รัฐบาลมาเลเซียระงับการก่อสร้างโครงการอสังหาฯที่อยู่อาศัยชั่วคราวถือเป็นทิศทางที่เหมาะสม อย่างไรก็ตาม อาคารพาณิชย์ เช่น ห้างสรรพสินค้า หรือร้านค้าปลีก มีความเป็นไปได้ที่สัดส่วนการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้นเป็น 32% ภายในปี 2021 ซึ่งเป็นสัดส่วนที่ทดแทนการก่อสร้างที่อยู่อาศัยที่มีมากจนเกินไปในปัจจุบัน

โดยนักวิเคราะห์ให้เหตุผลว่า รายได้ต่อหัวของประชากรชาวมาเลเซียที่เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งในระดับกลุ่มรายได้ต่ำ-ปานกลาง และรายได้ปานกลาง-สูง จะช่วยให้อุตสาหกรรมค้าปลีกมีโอกาสเติบโตขึ้นอีก โดยผลการศึกษาของหลายองค์กรชี้ว่า อัตราการขยายตัวของดีมานด์ค้าปลีกในอาเซียน หรือเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ อาจสูงกว่าฮ่องกงและเซี่ยงไฮ้ ซึ่งมาเลเซียเป็น “ท็อปไฟฟ์” ของดินแดนแห่งโอกาส

อย่างไรก็ตาม ตลาดอสังหาฯในกัวลาลัมเปอร์ยังถือเป็นตลาดที่น่าสนใจของนักลงทุน และมีคุณภาพสูง อีกทั้งราคาเริ่มต้นยังอยู่ในระดับต่ำเมื่อเทียบกับบางประเทศในภูมิภาคเดียวกัน เช่น ราคาขายพื้นที่ในกรุงกัวลาลัมเปอร์อยู่ในระดับ 4,608 ดอลลาร์/ตร.ม. ในปี 2016 ขณะที่กรุงเทพฯมีราคาสูงถึง 9,708 ดอลลาร์/ตร.ม. และสิงคโปร์ 23,255 ดอลลาร์/ตร.ม.

อีกทั้งกัวลาลัมเปอร์ยังเป็นเมืองหลวงที่มี “ค่าครองชีพ” ที่ต่ำ หากเทียบกับบางประเทศ ที่มีโครงสร้างพื้นฐานพร้อม ปัจจุบันรัฐบาลมาเลเซียมีโครงการก่อสร้างเครือข่ายการขนส่งที่ดีขึ้น เช่น โครงการรถไฟฟ้ามหานครคลังวัลเลย์ (MRT), โครงการขยายรางรถไฟ และโปรเจ็กต์รถไฟความเร็วสูงระหว่างกัวลาลัมเปอร์-สิงคโปร์ (HSR) เป็นต้น


สำนักงานบัญชี,สำนักงานสอบบัญชี,ทำบัญชี,สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน

Tags : อสังหาฯล้นตลาดมาเลเซีย มูดีส์ฯเตือนเสี่ยง วิกฤตหนี้เสีย

view

*

view