http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« December 2017»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท14/12/2017
ผู้เข้าชม20,117,212
เปิดเพจ23,731,491

การประเมินราคาทรัพย์สิน (๑)

การประเมินราคาภาครัฐ (๑) 

อรัญญา กาญจนพิพัฒน์กุล

ผู้เชี่ยวชาญด้านประเมินราคาทรัพย์สิน

สำนักประเมินราคาทรัพย์สิน กรมธนารักษ์


 

 


1. จุดมุ่งหมายของการประเมินราคา

                ในการประเมินราคาผู้ประเมินจะต้องรู้ถึงวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาว่าต้องการประเมินราคาเพื่ออะไร   ทั้งนี้เพราะวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาจะสงค์ผลให้การกำหนดมูลค่าทรัพย์สินมีความแตกต่างกัน มูลค่าที่กำหนดขึ้นจะถูกนำไปใช้เพื่อวัตถุประสงค์นั้น  แต่ถ้าเป็นการกำหนดมูลค่าตลาดแล้วผู้ประเมินจะต้องระบุให้ชัดเจนว่ามูลค่าที่ประเมินคือมูลค่าตลาด  ดังนั้นวัตถุประสงค์ของการประเมินราคาจึงเป็นสิ่งสำคัญ   ผู้ประเมินจึงต้องรู้วัตถุประสงค์ที่ชัดเจนก่อนการประเมินราคา

1.1 การประเมินราคาเพื่อการซื้อขาย (buying  and  selling)

                การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์มีลักษณะเหมือนกับสินค้าอื่นๆ  ผู้ขายพยายามขายให้ได้ราคาสูงส่วนผู้ซื้อพยายามต่อรองให้ได้ราคาต่ำสุด  ดังนั้นการประมินราคาเพื่อการซื้อขาย  ราคาของทรัพย์สินจึงไม่ใช่มูลค่าทรัพย์สิน (price of property is not value) แต่ราคาที่ได้จะชี้ให้เห็นถึงมูลค่าที่ควรจะเป็นตัวชี้ให้เห็นถึงมูลค่าที่ควรจะเป็น   ราคาที่กำหนดขึ้นจะใกล้เคียงกับมูลค่าตลาด  ดังนั้นทรัพย์สินประเภทเดียวกันตั้งอยู่ในบริเวณเดียวกันจะมีราคาใกล้เคียงกัน  ด้วยเหตุนี้ราคาซื้อขายที่เกิดขึ้นจึงสะท้อนให้เห็นถึงมูลค่าตลาดของทรัพย์สินนั้น


1.2 ประเมินราคาเพื่อการจำนอง (lending & mortgage)

                การกู้ยืมเงินจะทำการประเมินมูลค่าหลักประกันเพื่อพิจารณาวงเงินให้กู้ การประเมินราคาเพื่อการจำนองจึงคำนึงถึงมูลค่าทรัพย์ทั้งหมด  โดยปกติการกำหนดมูลค่าจำนองจะต่ำกว่ามูลค่าตลาด  ทั้งนี้เพราะผู้ให้กู้จะคำนึงถึงความเสี่ยงในการให้กู้  เช่นความเสี่ยงจากการชำระคืนเงินกู้  การชดเชยดอกเบี้ยที่เกิดจากขาดชำระ  การถูกบังคับจำนอง   การประเมินเพื่อการจำนองจึงควรคำนึงถึงความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้น  นอกจากนี้สถาบันการเงินจะคำนึงความสามารถในการชำระคืนเงินกู้แต่ละราย  ซึ่งจะมีผลต่อการกำหนดมูลค่าหลักประกัน


1.3 ประเมินราคาเพื่อการประกันภัย (insurance)

เป็นการประเมินราคาเพื่อชดเชยค่าเสียหายที่เกิดจากทรัพย์สินที่เอาประกัน  การประเมินเพื่อเอาประกันจะประเมินเฉพาะอาคาร  เครื่องจักร  และอุปกรณ์เท่านั้น  โดยไม่รวมมูลค่าที่ดิน  มูลค่าที่เกิดขึ้นจะเป็นมูลค่าที่ก่อสร้างใหม่  ซึ่งอาจจะเป็นการประเมิน reproduction cost หรือ replacement Cost  ค่าเสื่อมราคาไม่ถูกนำมาพิจารณาในการประเมินราคาเพื่อการจำนอง  แต่สภาพอาคาร อายุอาคาร จะถูกนำมาพิจารณาในการกำหนดค่าเบี้ยประกัน


1.4  การประเมินราคาเพื่อการบันทึกบัญชี(accounting)

               การประเมินราคาเพื่อการบันทึกบัญชีเป็นเรื่องยุ่งยากโดยเฉพาะมูลค่าอสังหาริมทรัพย์  เพราะราคาซื้อเมื่อหลายปีที่ผ่านมา  มูลค่าทางบัญชีจะไม่สอดคล้องกับข้อเท็จจริง  ดังนั้นการประเมินราคากลางจะเป็นประโยชน์ต่อการกำหนดมูลค่าทางบัญชี   โดยจะได้มูลค่าที่เหมาะสมซึ่งจะเป็นมูลค่าที่ไม่สูงหรือต่ำเกินไป การซื้อขายกิจการที่มีอสังหาริมทรัพย์อยู่ด้วยจะต้องมีการประเมินมูลค่าทางบัญชีเพื่อกำหนดมูลค่าที่แท้จริงสำหรับการซื้อขาย   ซึ่งจะเหมือนกับการซื้อขายทั่วไปที่ผู้ซื้อและผู้ขายส่วนใหญ่มีความต้องการเรื่องราคาที่สวนทางกัน  ผู้ซื้อต้องการได้ราคาต่ำในขณะที่ผู้ขายอยากขายราคาสูง  ดังนั้นการประเมินราคากลางจะขจัดปัญหาเหล่านี้


1.5 การประเมินราคาเพื่อการจัดเก็บภาษี

                การประเมินราคาจะมีผลต่อการจัดเก็บภาษีของรัฐ  เจ้าของทรัพย์สินส่วนใหญ่พยายามหลีกเลี่ยงการชำระภาษี  หรือพยายามเสียภาษีให้น้อยที่สุด  การกำหนดมูลค่าที่ถูกต้องจะเป็นผลดีต่อการจัดเก็บโดยปกติการประเมินราคาเพื่อการจัดเก็บภาษี  มูลค่าประเมินที่กำหนดขึ้นจะต่ำกว่าราคาตลาด  ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับนโยบายของรัฐและความจำเป็นในการจัดหารายได้ รวมทั้งความต้องการงบประมาณในแต่ละปี   บางครั้งการกำหนดมูลค่าประเมินจะคิดเพียง 70% ของมูลค่าตลาด  แต่บางครั้งกำหนดมูลค่าประเมินเท่ากับมูลค่าตลาด  นอกจากนี้บางประเทศจัดเก็บภาษีโดยพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์สิน  หรือรายได้จากทรัพย์สิน  หรือกำไรจากการขายอสังหาริมทรัพย์


1.6 การประเมินราคาเพื่อการเวนคืน

            เป็นการประเมินราคาเพื่อจุดประสงค์การจ่ายค่าทดแทนการเวนคืน  มูลค่าที่กำหนดขึ้นจะเป็นมูลค่าพิเศษ(special  value) ซึ่งอาจจะไม่ใช่มูลค่าตลาด  การกำหนดมูลค่าอาจจะพิจารณาจากหลายลักษณะ คือ

          - อาจพิจารณากำหนดจากผลต่างของมูลค่าทรัพย์สินก่อนการเวนคืน และหลังการเวนคืน

          - อาจพิจารณาถึงความเสียหายที่เกิดขึ้นในการดำเนินธุรกิจในช่วงเวลาที่จัดหาที่อยู่ใหม่และไม่สามารถดำเนินกิจการได้

          - อาจพิจารณาค่าขนย้ายและค่าใช้จ่ายอื่นๆอันเกิดจากผลกระทบในการเวนคืน


1.7 การประเมินราคาเพื่อการให้เช่า

                การประเมินราคาเพื่อการเช่า  มูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่า(leasehold value)ถูกกำหนดโดยเงื่อนไขและระยะเวลาของสัญญาเช่า  โดยคำนึงถึงผลตอบแทนจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่าตลอดอายุของสัญญา  ซึ่งผลตอบแทนดังกล่าวจะนำไปสู่การกำหนดอัตราค่าเช่าที่ต้องการของเจ้าของทรัพย์สิน  แต่ในกรณีการกำหนดมูลค่าสิทธิการเช่าของผู้เช่า(leasehold interest)ที่เกิดจากการนำทรัพย์สินออกให้เช่าช่วง  จะพิจารณาจากผลต่างของค่าเช่าตามสัญญากับค่าเช่าตลาด

Tags : อรัญญา กาญจนพิพัฒน์กุล การประเมินราคาทรัพย์สิน การประเมินราคาภาครัฐ

ความคิดเห็น

แสดงความคิดเห็น

* *

 

*

view

*

view