http://www.108acc.com
  
สร้างเว็บไซต์Engine by iGetWeb.com

หน้าแรก

วิสัยทัศน์/พันธกิจ

บริการของเรา

LINK 4 A/C

DOWNLOAD

ติดต่อเรา

ปฎิทิน

« March 2019»
SMTWTFS
     12
3456789
10111213141516
17181920212223
24252627282930
31      

.......... บทความ 108 ..........

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๔)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (2)

ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ธรรมนูญครอบครัว คนละเรื่องเดียวกัน (๓)

ราชกิจจาฯ ประกาศมาตรการคง VAT 7% ออกไปอีก 1 ปี ถึงวันที่ 30 ก.ย.61 ..... คั่นเวลา

บัญญัติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุม ภายใน (1)

อะไรคือข้อมูลทางบัญชี ?

องค์กรในมุมมองของนักบัญชี

วิธีการเลือกสำนักงานบัญชี

เจ้าของกิจการควรไปพบ สรรพากรเองหรือไม่

บัญญติ 10 ประการที่ต้อง คำนึงในการวางระบบบัญชี และการควบคุมภายใน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (2)

สำนักงานบัญชีในฝัน (3)

สำนักงานบัญชีในฝัน (4)

สำนักงานบัญชีในฝัน (5)

สำนักงานบัญชีในฝัน (6)

การสุ่มตัวอย่างทางสถิติในการสอบบัญชี

ค่าทำบัญชีปีละ 2-3 หมื่นบาท คุณไปอยู่ที่ไหนมา

พรก.ยกเว้นการปฏิบัติการเกี่ยวกับภาษีอากร 2558 ยื่นดีไหม

ธุรกิจปั่นป่วน เจอปัญหาขาดแคลนผู้สอบบัญชี จริงหรือ(1)

คุณสมบัตินักบัญชีที่ดี

จรรยาบรรณ ของผู้ประกอบวิชาชีพบัญชี

ธรรมบรรยาย ชุด จริยธรรมกับบัณฑิต - พุทธทาสภิกขุ

คลิปนี้ ชอบมาก

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (1)

KPI เท่าไหร่ถึงพอ (2)

สถิติการจ่ายภาษีรายจังหวัด

สถิติการจ่ายภาษีตามภาค

สำนักงานบัญชีในฝัน (1)

สมาชิก

ลืมรหัสผ่าน?
สมัครสมาชิก

สถิติ

เปิดเว็บ14/11/2007
อัพเดท09/02/2019
ผู้เข้าชม20,881,709
เปิดเพจ24,828,694
Gold charts on InfoMine.com

คุมเข้มสินเชื่อบ้าน เม.ย.62 กู้หลังที่ 3 บังคับดาวน์ 30%

จากประชาชาติธุรกิจ

ธปท. คลอดเกณฑ์กำกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย มีผล 1 เม.ย. 62 เปิดช่องสัญญาแรกผ่อน 3 ปีขึ้นไปสัญญาที่สองให้ดาวน์ 10% ถ้าผ่อนไม่ถึง 3 ปีต้องดาวน์ 20% กู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไปต้องดาวน์ 30% สกัดดีมานด์เทียม-ฟองสบู่อสังหาฯ ดีเวลอปเปอร์จุกคอนโดล้านต้นๆ กระทบหนัก โครงการแนวราบอ่วม

นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายกำกับสถาบันการเงิน ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เปิดเผยว่า หลัง ธปท.ออกแนวนโยบายเกี่ยวกับเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย และเปิดรับฟังความเห็นก่อนหน้านี้ ขณะนี้ได้กำหนดเริ่มใช้เกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใหม่ที่ทำสัญญา ตั้งแต่วันที่ 1 เม.ย. 2562 เป็นต้นไป ขยับจากเดิมที่จะเริ่ม 1 ม.ค. 2562 ไปอีก 3 เดือน ให้ประชาชนมีเวลาปรับตัว โดยยกเว้นไม่ครอบคลุมถึงผู้ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือผ่อนดาวน์ก่อน 15 ต.ค. 2561 อย่างไรก็ดี สถาบันการเงินต้องมีมาตรการตรวจสอบได้ด้วยว่ามีการชำระเงินจริง

เกณฑ์ดังกล่าวกำหนดการวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ แบ่งเป็น กรณีที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท หากเป็นสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังแรกอยู่ที่ 0% หรือไม่จำเป็นต้องวางดาวน์ แต่กรณีสัญญากู้หลังที่ 2 (มีการผ่อนสัญญาแรกยังไม่หมด) หากผ่อนมาแล้ว 3 ปีขึ้นไป ต้องวางดาวน์ 10% แต่ถ้าผ่อนสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี ต้องวางดาวน์ 20% ส่วนสัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 3 ขึ้นไป ต้องวางดาวน์ 30% สำหรับกรณีที่อยู่อาศัยที่ราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป สัญญากู้ที่อยู่อาศัยหลังที่ 1-2 ต้องวางดาวน์ 20% สัญญากู้หลังที่ 3 ขึ้นไป วางดาวน์ 30% ทุกระดับราคา

นอกจากนี้ ในส่วนการกำหนดสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกัน จะยกเว้นให้ไม่ต้องนับรวมสินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) ประกันวินาศภัย และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs

ขจัดดีมานด์เทียม-ป้องกันฟองสบู่

นายจาตุรงค์กล่าวว่า การออกเกณฑ์ดังกล่าวยังเพื่อช่วยลดดีมานด์เทียมในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งจะช่วยให้ผู้ที่ต้องการมีที่อยู่อาศัยอย่างแท้จริง ได้เข้าถึงที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสม ไม่ใช่ราคากระโดดขึ้นมากเกินไป จึงมีการกำหนดเรื่องมูลค่าหลักประกัน ให้ใช้ตามราคาซื้อขายจริง ขอเน้นย้ำว่ามาตรการที่ออกมานี้

เป็นมาตรการเชิงป้องกัน ไม่ได้เห็นสัญญาณฟองสบู่ในภาคอสังหาฯแต่อย่างใด เพียงแต่ป้องกันไม่ให้เกิดขึ้น สำหรับเกณฑ์วงเงินสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ที่กำหนดใหม่ ในมุมผลกระทบผู้กู้ซื้อบ้าน ได้คำนึงถึงว่าปัจจุบันไลฟ์สไตล์ของคนที่มีบ้านหลังที่ 2 ไม่ได้เป็นการเก็งกำไรเสมอไป

ขณะที่การนับสินเชื่อ top-up ที่ ธปท.ยอมยกเว้นให้ MRTA ประกันวินาศภัย และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs

สัญญากู้ที่ 3 บังคับดาวน์ 30%

นายสมชาย เลิศลาภวศิน ผู้อำนวยการอาวุโส ฝ่ายกลยุทธ์สถาบันการเงิน ธปท. กล่าวว่า เกณฑ์ LTV ที่สถาบันการเงินต้องนำไปปฏิบัติในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้น การให้สินเชื่อ top-up หากเป็นปล่อยกู้ให้ซื้อเฟอร์นิเจอร์ต้องนับรวมด้วย จะไม่นับรวมเฉพาะสินเชื่อ MRTA ประกันวินาศภัย และสินเชื่อที่ให้กับธุรกิจ SMEs

เกณฑ์ที่สถาบันการเงินต้องปฏิบัติ คือ บ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท การปล่อยกู้สัญญาที่ 1 ถ้าเป็นบ้านแนวราบ กำหนด LTV ไม่เกิน 95% และแนวสูงไม่เกิน 90% แต่หากกู้สัญญาที่ 2 ทั้งแนวราบและแนวสูง กำหนด LTV ไม่เกิน 90% ในกรณีผ่อนสัญญาแรกมาแล้วมากกว่า 3 ปีขึ้นไป ส่วนกรณีผ่อนสัญญาแรกไม่ถึง 3 ปี กำหนดที่ 80%

กรณีบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ถ้ากู้สัญญาที่ 1 และ 2 ทั้งบ้านแนวราบและแนวสูง กำหนด LTV ที่ไม่เกิน 80% ส่วนสัญญาที่ 3 ขึ้นไป ทุกระดับราคา กำหนด LTV ที่ไม่เกิน 70%

“กรณีกู้สร้างที่อยู่อาศัยบนที่ดินตนเองที่ปลอดภาระหนี้ จะไม่ได้ใช้เกณฑ์ LTV นี้ เราผ่อนปรนให้”

90% กู้ซื้อบ้านต่ำกว่า 10 ล้าน

ในแง่ผลกระทบนั้นต้องรอดูการปรับตัวหลังจากประกาศมาตรการแล้ว แต่จากการศึกษาเชื่อว่าผู้กู้ซื้อบ้านกว่า 90% จะไม่กระทบ เนื่องจากกู้ซื้อบ้านราคาไม่เกิน 10 ล้านบาทอยู่แล้ว อีก 7% เป็นกลุ่มซื้อบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท แต่กู้เป็นสัญญาที่ 2 ขึ้นไป และมีเพียง 6% ที่ได้รับผลกระทบมากสุด เพราะกู้ซื้อบ้านราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป และเป็นกลุ่มที่กู้สัญญาที่ 3 ขึ้นไป

“เกณฑ์ที่เราออกมาใกล้เคียงกับมาเลเซีย ขณะที่ฮ่องกง เกาหลี สิงคโปร์ ใช้เกณฑ์ที่เข้มข้นกว่าไทยมาก”

ขอย้ำว่า เกณฑ์นี้ไม่มีผลย้อนหลัง ดังนั้น ผู้กู้ก่อนวันที่ 1 เม.ย. 2562 จะไม่ได้รับผลกระทบ ขณะที่คนที่ผ่อนดาวน์มาก่อนวันที่ 16 ต.ค. 61 ก็ได้รับการยกเว้น

“ในส่วนสินเชื่อรีไฟแนนซ์มีความเข้าใจที่คลาดเคลื่อนพอสมควร เพราะเกณฑ์ที่ออกมาจะไม่กระทบผู้กู้ที่จะรีไฟแนนซ์ ที่มีสัญญาผ่อนที่อยู่อาศัยเพียง 1 หลัง และจะมีการให้ใช้ราคาประเมินเมื่อมีการรีไฟแนนซ์ ซึ่งจะสะท้อนราคาที่เป็นปัจจุบัน ผู้กู้ก็จะได้รับประโยชน์”

อสังหาฯจุก

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า เห็นด้วยกับมาตรการที่ออกมาในส่วนของบ้านหลังที่ 3 เพื่อป้องกันการซื้อโดยไม่จำเป็น แต่การซื้อหลังที่ 2 ไม่เห็นด้วย แย้งกับข้อเสนอของสมาคม ซึ่งได้ชี้แจงไปแล้วว่า การซื้อบ้านหลังที่ 2 มีความจำเป็น เพราะพฤติกรรมการซื้อคอนโดฯในปัจจุบัน ผู้ซื้ออาจเป็นคนโสด หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยใกล้แหล่งทำงานหรือสถานศึกษา เป็นต้น

ผลกระทบกับบ้านแนวราบ กระทบหนักแน่นอน ถ้าพิจารณาจากเกณฑ์หลังที่ 2 เป็นต้นไป แบงก์ชาติกำหนดบ้านหลังที่ 1 ผ่อนไม่เกิน 3 ปี ต้องวางดาวน์ 10% แต่ถ้าผ่อนแล้วเกิน 3 ปี ต้องวางเงินดาวน์ 20% จึงเพิ่มภาระให้กับการซื้อบ้านแนวราบโดยตรง

คอนโดฯล้านต้น ๆ กระทบหนัก

ดร.อาภา อรรถสมบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวประโยคแรกว่า ยังถือเป็นข่าวร้าย เพราะพฤติกรรมผู้บริโภคปัจจุบันซื้อคอนโดฯหลังที่ 2 เป็นไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตในเมือง ทำให้การซื้อคอนโดฯหลังที่ 2 และหลังที่ 3 หรือ 4 ชะลอตัวลง เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดฯเดิมมีเรียลดีมานด์เป็นหลัก แต่ปัจจุบันกลุ่มลูกค้านักลงทุนมีบทบาทมากขึ้น

ผลกระทบจากมาตรการ 1.ตลาดคอนโดฯชะงักตั้งแต่วันที่ 4 ต.ค. 2561 ซึ่งเป็นวันแรกที่แบงก์ชาติเตรียมออกมาตรการ ประเมินจากงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ที่จัดขึ้นในช่วงนั้น มีปริมาณคนเดินดูงานน้อยลง 2.มีลูกค้าวอล์กอินเข้าไซต์โครงการน้อยลง 3.ผลกระทบในภาพใหญ่กับผู้ประกอบการรายใหญ่ที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ฯเป็นกลุ่มที่จ่ายภาษี และมีมาร์เก็ตแชร์ 2 ใน 3 ของตลาดรวม ถ้ารายได้ลดลง การจ่ายภาษีจะลดลงด้วย

“ตลาดที่จะกระทบมากที่สุดในระยะยาวเป็นกลุ่มคอนโดฯตลาดล่างที่มีราคาต่ำกว่าสองล้านบาท เพราะคอนโดฯระดับราคาล้านต้น ๆ มีราคาไม่แพง นักลงทุนซื้อเก็บเพื่อให้เช่า กลุ่มนี้จะหายไปแน่นอน”

ชี้บ้านแนวราบอ่วม

ด้านนายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า แม้แบงก์ชาติจะผ่อนปรนโดยขยับเวลาบังคับใช้จาก 1 ม.ค. 2562 เป็น 1 เม.ย. 2562 แต่ยังกระทบรุนแรงระดับหนึ่ง เพราะภาพรวมสินค้าโครงการแนวราบไม่มีการซื้อเพื่อเก็งกำไร แต่กลับโดนบังคับให้เก็บเงินดาวน์ 20% เช่นเดียวกับคอนโดฯ ทั้งที่วัตถุประสงค์ของแบงก์ชาติต้องการออกมาตรการเพื่อสกัดฟองสบู่จากการเก็งกำไร

“ประเมินว่าในภาพรวมตลาดเรียลดีมานด์มีอยู่ 80% อีกกว่า 10% เป็นกลุ่มผู้ซื้อหลังที่ 2 เป็นต้นไป กับซื้อเพื่อลงทุน ซึ่งต้องมีเงินดาวน์เพิ่ม จึงต้องรอดูผลกระทบที่เกิดขึ้นจริง ในส่วนของโครงการแนวราบ เนื่องจากมีเวลาก่อสร้าง 4-6 เดือน ถ้าขายวันนี้ สามารถเร่งก่อสร้างและโอนได้ภายใน ก.พ. ขอกู้เพื่อใช้สิทธิประโยชน์การกู้ก่อนวันที่ 1 เม.ย. 2562 ได้ หลังจากนั้นต้องมีการปรับตัว”

แบงก์ขานรับมาตรการ

ส่วนในมุมมองของแบงก์ นางสาวอรอนงค์ อุดมก้านตรง ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ ผลิตภัณฑ์สินเชื่อรายย่อย สายธุรกิจรายย่อย ธนาคารซีไอเอ็มบี ไทย เปิดเผยว่า เห็นด้วยกับมาตรการดังกล่าว และเชื่อว่าจะทำให้ภาพรวมของระบบน่าจะไปในทิศทางที่ดีขึ้น เพราะการบังคับวางเงินดาวน์ขั้นต่ำ 0-30% ทำให้ผู้ที่ไม่มีความพร้อมซื้อบ้านได้ยากขึ้น และไม่มีความคล่องตัวในการซื้อเพื่อเก็งกำไร

ในส่วนของซีไอเอ็มบีอาจกระทบบ้าง แต่ไม่มาก เนื่องจากสัดส่วนของผู้กู้ที่อยู่อาศัยเกินกว่า 50% ของธนาคารเป็นสัญญาแรก และเป็นบ้านราคาต่ำกว่า 10 ล้านบาท


#สำนักงานบัญชี,#สำนักงานสอบบัญชี,๒ทำบัญชี,#สอบบัญชี,ที่ปรึกษา,การจัดการ,เศรษฐกิจการลงทุน

Tags : คุมเข้มสินเชื่อบ้าน เม.ย.62 กู้หลังที่ 3 บังคับดาวน์ 30%

view

*

view