กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

เอกสารสิทธิที่ดินทำกินสำคัญไฉน? ทำไมนายทุนถึงสนใจนัก และกลายเป็น โฉนดที่ดินไปสู่การซื้อขาย ครอบครองที่ดินบริเวณที่ไม่เหมาะสมได้อย่างไร?

ประเด็น เรื่อง "เอกสารสิทธิที่ดินทำกิน" แปลงกายเป็น "โฉนดที่ดิน" ไม่ใช่เรื่องใหม่สำหรับคนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เท่าไรนัก แต่กลับเป็นเรื่องเก่าเก็บที่ไม่เคยได้รับการแก้ไข รอเพียงแต่ว่าจะเกิดแรงกระเพื่อมใดที่กระจายให้เรื่องนี้แรงขึ้นเป็น “กระแส” ที่สังคมต้องรับรู้

จนเมื่อ “สปก.4-01” กลับมาเป็นเรื่องร้อนแรงอีกครั้ง ภายใต้รัฐบาลมาร์ค 1 เปิดประเด็นรื้อแนวทางแจกเอกสารสิทธิ์ที่ทำกินในพื้นที่ปฏิรูปที่ดิน หรือ สปก.4-01 ซึ่งครั้งหนึ่งเป็นเหตุที่ทำให้รัฐบาลประชาธิปไตยยุคนายชวน หลีกภัย ต้องตัดสินใจยุบสภา

กรุงเทพธุรกิจออนไลน์ ก็ถือโอกาสเอาเหล้าเก่ามาใส่ขวดใหม่ เล่าเรื่องเดิมที่เกี่ยวเนื่องกันซ้ำอีกครั้ง แม้เรื่องที่พูดถึงจะไม่เกี่ยวข้องเสียทีเดียว แต่อาจมีความเชื่อมโยงกันอยู่บ้าง

หลังจากที่รัฐบาลชวนในช่วงเวลานั้นได้ตัดสินใจลาออก ดูเหมือนกระแสเรื่องสปก.4-01 เรื่องการครอบครองที่ดินของทุนการเมืองในพื้นที่ที่ไม่เหมาะสมก็เบาบางลง จนในยุคที่ต่างชาติเข้ามากว้านซื้อที่ดินตามเมืองท่องเที่ยวต่อเนื่อง จากที่ดินติดริมทะเล ลามไปสู่ที่ดินภูเขา นักวิชาการฟากอสังหาริมทรัพย์ได้ออกโรงเตือนว่าจะเกิด "เอกสารสิทธิที่ดินทำกิน" แปลงกายเป็น "โฉนดที่ดิน" บินว่อนใช้ซ้ำซ้อน เป็นช่องขาย "ที่ดินบนภูเขา" ให้ต่างชาติถือครอง

ทางด้านเอกชนก็ยอมรับว่า โฉนดที่ดินในมือต่างชาติ เกิดจาก "นอมินีคนไทย" แอบโอนหุ้นคืนทันทีหลังจบโอนกรรมสิทธิที่ดิน

สิ่งที่เกิดขึ้นล้วนเป็นผลสำเร็จที่มีที่มา มีจุดเริ่มต้นมาจาก “เอกสารสิทธิทำกิน” ที่เจ้าของอาจไปปักธงทำกินที่ใดสักแห่ง จนถึงระยะเวลาดหนึ่ง ด้วยปัจจัย ด้วยเหตุใดก็สุดแล้วแต่ เอกสารสิทธิทำกิน ได้พัฒนาไปสู่โฉนดที่ดินที่ซื้อขายได้ ครอบครองได้ ไม่เว้นแม้แต่ที่ดินบริเวณที่ควรเป็นสมบัติชาติ หากมีโฉนดตีตราจองแล้ว ก็เตรียมทำใจได้ว่า มันมีโอกาสเปลี่ยนมือไปหานายทุนได้

จัดสรรบนที่ดินภูเขา?

จึงไม่แปลกเลยที่วันนี้จะเห็น....การจัดสรรโครงการบนพื้นที่ภูเขาให้ต่าง ชาติ ก่อให้เกิดความสงสัยถึงความเป็นไปได้ในการออกเอกสารสิทธิที่ดิน โฉนดที่ดินบนภูเขาว่าสามารถทำได้หรือไม่ เพราะที่ผ่านมาแม้กฎหมายจะห้ามพัฒนาที่อยู่อาศัยบนภูเขา แต่ยังมีการซื้อขายที่ดินบนภูเขาทั้งในรูปแบบที่ดินเปล่า และที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะจังหวัดภูเก็ต สมุย ที่ที่ดินบริเวณติดหาดเหลือน้อยมาก จนผู้ประกอบการต้องหาที่ดินบนภูเขามาพัฒนาแทน รวมไปถึงจังหวัดอื่นๆ ที่มีสภาพภูมิอากาศเอื้ออำนวยให้พักอาศัย ก็ย่อมเป็นที่หมายปองของทั้งคนมีเงิน และคนต่างชาติ ทำให้เกิดโครงการจัดสรรไล่ไปตามไหล่เขา

รศ. มานพ พงศทัต อาจารย์ประจำภาควิชาเคหะการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย หนึ่งในนักวิชาการภาคอสังหาริมทรัพย์ที่พูดถึงประเด็นนี้มานานกว่า 10 ปีแล้ว โดยกล่าวว่า การซื้อที่ดินในเมืองท่องเที่ยวสำคัญอย่างภูเก็ต สมุย เกาะช้าง พะงัน พัทยา ของต่างชาติ ไม่เพียงแต่ที่ดินทั่วไปเท่านั้น แต่ยังลามไปถึงที่ดินบนภูเขา ซึ่งกรณีนี้มี 2 ประเด็นที่น่าสนใจ คือ 1. ที่ดินบนภูเขามีเอกสารสิทธิ หรือโฉนดได้อย่างไร และ 2. ต่างชาติถือครองที่ดินได้อย่างไร

โดยประเด็นแรก ที่ดินบนภูเขา ที่เกิดมีโฉนดจนทำให้เจ้าของนำไปซื้อขายได้นั้น เกิดจากการที่ชาวบ้านเข้าไปทำมาหากิน และอยู่อาศัยเป็นเวลานาน จึงขอใบจับจองที่ดินจากกำนัน และผู้ใหญ่บ้าน  หลังจากนั้นได้นำที่ดินดังกล่าวไปขอเอกสารสิทธิทำกินหรือใบสก. แล้วต่อมาจึงนำไปขอหนังสือสำคัญหรือใบนส. เพื่อนำไปขอใบนส. 3 ก. หรือหนังสือที่ถ่ายทางอากาศ ซึ่งเป็นขั้นตอนที่แสดงให้เห็นที่ดินชัดเจนที่สุด และเป็นขั้นตอนสุดท้ายที่นำไปสู่การขอโฉนดที่ดิน

อย่างที่กล่าวแล้วว่า หลังจากนี้ ด้วยปัจจัยใด เหตุใดก็ตาม โฉนดที่ดินบนภูเขา เกิดขึ้นแล้วก็มีโอกาสขายต่อไปยังนายทุนทั้งไทยและต่างชาติ ซึ่งขั้นตอนที่กล่าวมาแล้วนั้น เป็นหนึ่งในช่องทางที่ทำให้เกิด “โฉนดที่ดินบนภูเขา” จำนวนมหาศาล

เอกสารสิทธิบินร่อนข้ามจังหวัด?

ขณะที่ในขั้นตอนที่ได้รับใบสก.มานั้น เป็นขั้นตอนที่ถูกพูดถึงกันมาก เพราะใบสก.จะไม่ได้แสดงตำแหน่งของที่ดินชัดเจน เพียงแต่ระบุลักษณะทางกายภาย ทำให้มีการนำใบสก.ที่ถูกเปลี่ยนเป็นหนังสือสำคัญแล้ว และต้องยกเลิกทิ้ง

ขั้นตอนนี้หากไม่มีการทำลายเอกสารทิ้งไป จะส่งผลให้เอกสารเดิมนั้นถูกนำไปจับจอง “พื้นที่ใหม่” ที่มีลักษณะทางกายภาพใกล้เคียงกับพื้นที่เดิม บางครั้งพื้นที่ใหม่ข้ามไปอีกจังหวัดหนึ่ง แล้วดำเนินการเปลี่ยนพื้นที่นั้นๆ กลายเป็นโฉนดที่ดินเพื่อนำไปขายต่อไป

"ลักษณะแบบนี้จะเป็นที่รู้กันว่า ใบสก.บินได้ บางฉบับบินกันข้ามจังหวัด บินไปใช้จังหวัดโน่นที กลับมาใช้จังหวัดนี้อีกที ไม่มีที่สิ้นสุด แต่การจะนำใบสก.มาใช้ได้ซ้ำอีกครั้ง ส่วนหนึ่งต้องยอมรับว่า เจ้าหน้าที่ของรัฐเองมีส่วนรู้เห็นและเกี่ยวข้องด้วยเช่นกัน ซึ่งเป็นเรื่องที่กรมที่ดินต้องเข้ามาตรวจสอบ"

เมื่อเอกสารสิทธต่างๆ กลายสภาพมาเป็นโฉนดที่ดิน ก็จะถือว่าถูกต้องแล้ว การขออนุญาตพัฒนาต่างๆ ก็สามารถดำเนินการได้ทันที ซึ่งโฉนดเหล่านี้จะถูกกว้านซื้อโดยนายทุนคนไทย เพื่อนำไปขายต่อให้กับชาวต่างชาติทั้งในรูปแบบ ขายที่ดินเปล่า และขายพร้อมสิ่งปลูกสร้าง

มาถึงจุดนี้ทำให้เกิดประเด็นข้อสงสัยว่า ต่างชาติจะถือครองที่ดินได้อย่างไร

โบรกเกอร์ไทยร่วมวงช่วยให้ถูกต้อง

รศ. มานพ กล่าวว่า การซื้อขายที่ดินบนภูเขาเกิดขึ้นเป็นจำนวนมาก เพราะในจังหวัดท่องเที่ยวทั้งสมุย ภูเก็ต มีหนังสือคู่มือซื้อขายที่ดินต่างๆ เป็นจำนวนมาก ที่ทำในนามบริษัทโบรกเกอร์ บริษัททนาย และหนังสือพิมพ์ท้องถิ่น รวมถึง ยังมีหนังสือในลักษณะ How to investment in ..... อีกในหลายจังหวัด ซึ่งหน่วยงานรัฐต้องเร่งตรวจสอบ หากตรวจพบ ในกรณีคนไทยเป็นผู้ดำเนินการ ควรจะเปลี่ยนสถานภาพจากเจ้าของ ให้กลายเป็นผู้เช่าแทน เพื่อลดการต่อต้านและคัดค้าน ส่วนกรณีคนต่างชาติ ต้องขายคืนให้คนไทยบุคคลอื่น ที่ต้องตรวจสอบไม่ให้เป็นนอมินีรอบสอง

แนวทางการแก้ปัญหาการถือครองที่ดินของต่างชาติด้วยวิธีการหลบเลี่ยงกฎหมาย ต่างๆ จะต้องอาศัยความร่วมมือจากกระทรวงพาณิชย์ ในฐานะผู้รับจดทะเบียนบริษัท ควรตรวจสอบความถูกต้องในการจัดตั้งบริษัทเพื่อซื้อขายที่ดิน สัดส่วนการถือหุ้นที่ต้องไม่เกิน 49% โดยเฉพาะเมื่อมีการเปลี่ยนแปลงการถือหุ้น และควรประสานงานกับกรมที่ดินด้วย

เอกชนเผย หลังวันโอนเปลี่ยนสัดส่วนถือหุ้น

นายนิวัติ ลมุนพันธ์ กรรมการบริหาร บริษัท บางกอก แมเนจเม้นท์ เรียลตี้ จำกัด หรือบีเอ็มกรุ๊ป กล่าวว่า หากมีโฉนดที่ดินที่ถูกต้อง ก็สามารถขออนุญาตก่อสร้างเป็นที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ถูกต้อง และเมื่อผู้ซื้อเป็นบริษัทต่างชาติที่ผ่านการจัดตั้งมาอย่างถูกต้อง การโอนทรัพย์สินพร้อมที่ดิน ก็ต้องเกิดขึ้นตามขั้นตอน ประเด็นสำคัญจึงอยู่ที่กระบวนได้มาของโฉนดนั้นถูกต้องหรือไม่ ใครเป็นผู้ต้องรับผิดชอบและตรวจสอบ และกระบวนการจัดตั้งของบริษัทต่างชาตินั้นถูกต้องหรือไม่ ใครเป็นผู้ตรวจสอบ

สิ่งสำคัญของการตรวจสอบความถูกต้องของต่างชาติที่เข้ามาซื้อที่อยู่อาศัยใน ไทยกระทรวงพาณิชย์ต้องร่วมมือกับกรมที่ดินในการอัพเดตข้อมูลข่าวสารถึงกัน ต่อเนื่อง โดยเมื่อมีกรณีที่บริษัทที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์มีการเปลี่ยนแปลง ผู้ถือหุ้นให้กลายเป็นต่างชาติในสัดส่วนที่สูงขึ้นจนเกิน 49% ต้องแจ้งให้กรมที่ดินตรวจสอบการถือครองที่ดิน และให้เพิกถอนสิทธิการถือครองทันที หากต่างชาติกลายเป็นผู้ถือหุ้นใหญ่ในบริษัทนั้นๆ

เพราะที่ผ่านมาวันที่โอนกรรมสิทธิที่ดิน หรือทรัพย์สินต่างๆ บริษัทผู้ซื้อมีเอกสารทุกอย่างถูกต้อง สัดส่วนผู้ถือหุ้นเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนด แต่เมื่อหลังการโอนเสร็จเรียบร้อยแล้ว บางกรณีเพียงวันเดียวเท่านั้น ก็นอมินีคนไทยที่เคยถือหุ้นในบริษัทนั้น ก็โอนหุ้นทั้งหมดคืนให้กับบริษัทต่างชาติทันที ซึ่งในความเป็นจริงแล้ว ต้องแจ้งกับกรมที่ดินเพื่อโอนคืนทันที แต่เจ้าของจะไม่แจ้งและกรมที่ดินก็จะไม่มีทางรู้ได้เลยว่า เกิดการเปลี่ยนแปลงสัดส่วนการถือหุ้นในบริษัทดังกล่าวแล้ว แต่กระทรวงพาณิชย์ส่งข้อมูลให้กรมที่ดินเกี่ยวกับการเปลี่ยนแปลงผู้ถือหุ้น ของบริษัทอสังหาริมทรัพย์แล้ว กรมที่ดินก็สามารถตรวจสอบได้ทันที
 
การ ซื้อขายที่ดินบริเวณที่ไม่เหมาะสมนั้นไม่เพียงแต่เป็นการซื้อขายคนต่างชาติ เท่านั้น ยังรวมถึงการซื้อขายให้กับนายทุนคนไทย หรือการมอบให้นายทุนไทยครอบครองที่ดินบริเวณที่ไม่ควรเกิดการซื้อขายกัน เช่น ที่ดินบนภูเขา ที่ดินใกล้อุทยาน ที่ดินในอุทยาน ที่ดินที่ควรจะเป็นอุทยานหรือพื้นที่อีกหลายส่วนที่ควรเป็นสมบัติชาติ รัฐบาลควรตรวจตรามิให้ทุนกลุ่มใดกลุ่มหนึ่งเข้ามาครอบครอง และนั่นหมายรวมถึง ที่ดินสปก.4-01 ด้วยเช่นกัน

การแจกสปก.4-01 ในยุครัฐบาลมาร์ค 1 ครั้งนี้ จะเป็นบทพิสูจน์สำคัญถึงความเด็ดขาดในการจัดการเรื่องการครอบครองที่ดินที่ ไม่เหมาะสมของกลุ่มนายทุนและนักการเมืองได้เป็นอย่างดี ซึ่งคงต้องรอดูกันต่อไปว่า สปก.4-01 จะเป็น “ฝันร้าย” ให้กับรัฐบาลขั้วประชาธิปไตย์ในปี 2552 อีกครั้งหรือไม่

ข้อมูลเพิ่มเติม

นายถาวร เสนเนียม รมช.มหาดไทย ได้กล่าวถึงแนวทางการจัดสรรที่ทำกินให้กับประชาชน ธนาคารที่ดิน โฉนดชุมชน เพื่อให้ประชาชนได้ทำกิน โดยจะรื้อแนวทางการแจกเอกสารสิทธิ์ที่ทำกินในพื้นที่ปฏิรูปที่ดิน หรือ สปก.4-01 ซึ่งรัฐบาลประชาธิปัตย์ แจกไปแล้ว 14 ล้านไร่ แต่ยังเหลือพื้นที่อีกประมาณ 16 ล้านไร่ แม้จะเป็นหน้าที่ของกระทรวงเกษตรและสหกรณ์ แต่คงต้องมาหารือร่วมกัน เพราะไม่เช่นนั้นปัญหาการรุกพื้นที่ป่ายังคงเกิดขึ้น จึงต้องดำเนินการต่อ เพราะถือเป็นนโยบายของรัฐบาล

ร่วมกันแลกเปลี่ยนความคิดเห็นต่อประเด็นการครอบครองที่ดินในบริเวณที่ไม่เหมาะสมของทั้งนักลงทุนไทย – เทศ และนักการเมือง