จาก กรุงเทพธุรกิจออนไลน์

---

นายกสมาคมบลจ.แจงกรณีศึกษา หลังก.ล.ต. ลงโทษภาคทัณฑ์ ผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ ทียูโดม เรสสิเดน ฐานไม่ดูแลประโยชน์กองทุน

นางวรวรรณ ธาราภูมิ นายกสมาคมบริษัทจัดการลงทุน (สมาคมบลจ.) เปิดเผยว่า กรณีที่ สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (ก.ล.ต.) ได้ลงโทษภาคทัณฑ์ผู้บริหารซึ่งเป็นผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที ยู โดม เรสซิเดนท์เชียล คอมเพล็กซ์  ภายใต้การจัดการของ บลจ. ไอเอ็นจี (ประเทศไทย) จำกัด เป็นระยะเวลา 3 ปี  พร้อมทั้งเปรียบเทียบปรับทั้ง บลจ.  ทั้งผู้บริหารที่เป็นผู้จัดการกองทุน และทั้งธนาคารที่เป็นผู้ดูแลผลประโยชน์ของกองทุนด้วยนั้น ถือเป็นกรณีศึกษาของอุตสาหกรรมในด้านต่างๆ ดังต่อไปนี้

1. การปฏิบัติผิดต่อนโยบายลงทุนตามที่ระบุในโครงการอย่างมีนัยสำคัญหาก อ่านรายละเอียดนโยบายการลงทุนจากโครงการจัดการกองทุนหรือหนังสือชี้ชวนแล้ว  พบประเด็นสำคัญซึ่งถือเป็นหัวใจของการจัดตั้งกองทุนแล้วเสนอขายให้ผู้สนใจลง ทุน   ดังนี้ ... “ …. เมื่อโครงการหอพักนักศึกษาและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์ดังกล่าวแล้วเสร็จ กองทุนจะดำเนินการเช่าทรัพย์สินที่เช่าจากมหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์ โดยมีอายุการเช่าประมาณ 30 ปี เพื่อนำมาจัดหาผลประโยชน์ โดยให้เช่าช่วงและบริการกับนักศึกษา คณาจารย์ และนักวิชาการต่าง ๆ เป็นหลัก...”

“ …...  ในระหว่างที่รอให้โครงการหอพักนักศึกษาและเซอร์วิสอพาร์ทเม้นท์แล้วเสร็จ กองทุนจะนำเงินไปลงทุนในตราสารภาครัฐ ตราสารหนี้ และ/หรือเงินฝาก ตามที่เห็นสมควร ...”

ประเด็นนี้ความหมายที่ผู้ลงทุนจะพึงเข้าใจก็คือ กองทุนนี้เมื่อระดมเงินลงทุนจากผู้ซื้อหน่วยลงทุนได้แล้ว ทาง ไอเอ็นจี จะนำเงินไปฝากธนาคารและ/หรือลงทุนในตราสารหนี้ในช่วงแรกไปก่อน  เพื่อรอให้หอพักก่อสร้างแล้วเสร็จ  ถึงจะถอนเงินฝากและตราสารหนี้เพื่อนำเงินสดไปจ่ายเป็นค่าเช่าหอพักและ ทรัพย์สินอื่นๆ จาก ม.ธรรมศาสตร์ และนำหอพักนั้นมาบริหารจัดการเป็นเวลาเช่าประมาณ 30 ปี โดยนำไปปล่อยเช่าต่อ

ปัญหาเกิดขึ้นเมื่อปรากฏว่าการก่อสร้างหอพักโดยผู้รับเหมามีความล่าช้าไป มาก ทำให้กองทุนยังเช่าหอพักไม่ได้เป็นเวลานานเกินควร  ผู้จัดการกองทุนคงจะหวังให้การก่อสร้างแล้วเสร็จ  กองทุนจะได้เดินหน้าเช่าหอพักตามโครงการจัดการกองทุนได้  จึงได้ตัดสินใจแก้ไขสัญญาเช่าทรัพย์สินโดยนำเงินของกองทุนไปจ่ายเป็นค่า สิทธิการเช่าให้ผู้รับเหมาก่อสร้างล่วงหน้าเป็นงวด ๆ รวม 5 งวด รวมทั้งสิ้นกว่า 800 ล้านบาท  โดยที่ยังไม่ได้จดทะเบียนการเช่าสัญญาเช่าระยะยาว และยังก่อสร้างไม่เสร็จ คงจะคล้ายๆ กับที่เราไปวางดาวน์ซื้อบ้านเป็นงวดๆ แล้วผู้รับเหมาก็นำเงินดาวน์นี้ไปเป็นทุนในการก่อสร้างให้แล้วเสร็จนั่นเอง  ซึ่งกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์จะทำแบบนี้ไม่ได้  ตามกฏจะต้องให้ทรัพย์สินที่จะซื้อหรือเช่านั้นก่อสร้างแล้วเสร็จไม่ต่ำกว่า 80% โดยมีผู้ตรวจสอบ  ผู้ประเมินราคา ทำหน้าที่ของตนให้เรียบร้อยเสียก่อน  และการที่ไม่อนุญาตให้ทำก็เนื่องจากจะมีความเสี่ยงที่ผู้รับเหมาก่อสร้างอาจ ส่งมอบงานไม่ทันเวลาที่กำหนด  ซึ่งจะทำให้กองทุนเสียหายเพราะยังไม่มีหอพักไปปล่อยเช่าต่อ เพื่อสร้างรายได้ให้กับกองทุน หรือกรณีที่ผู้รับเหมาสร้างเสร็จทันเวลาแต่กองทุนจะทราบได้อย่างไรว่าหอพัก นั้นสร้างด้วยคุณภาพงานที่ยอมรับได้  และเงินก็จ่ายไปก่อนแล้ว นอกจากนี้หากผู้รับเหมาก่อสร้างไม่เสร็จตามกำหนดหรือมีปัญหาอื่นใด  กองทุนจะมั่นใจได้อย่างไรว่าจะได้รับเงินที่จ่ายล่วงหน้าไปนั้นคืนมา การกระทำเช่นนี้หากมองโดยสรุปจึงคล้ายๆ กับว่ากองทุนไปปล่อยสินเชื่อให้ผู้รับเหมาทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จนั่น เอง  ซึ่งทำไม่ได้และมีความเสี่ยงอย่างยิ่ง  และจำนวนเงินก็สูงมาก
การ ที่ผู้จัดการกองทุนตัดสินใจกระทำเช่นนั้น  เข้าใจว่าคงทำลงไปด้วยความเชื่อที่ว่าการก่อสร้างให้แล้วเสร็จจะมีผลดีต่อ กองทุนมากกว่าจะปล่อยค้างไว้ เพราะอาจจะต้องเลิกกองทุนไปหรือหาทรัพย์สินอื่นมาลงทุนตามที่เขาเขียนเปิด ไว้ในโครงการก็ได้

อย่างไรก็ตาม สิ่งที่ บลจ. ไอเอ็นจี ควรจะทำน่าจะเป็นการรีบแจ้งปัญหาและหารือกับ สำนักงาน ก.ล.ต. กับผู้ดูแลผลประโยชน์กองทุนเสียก่อน  และหากพบว่ามีทางแก้ไขผ่อนปรนได้  ก็ควรเรียกประชุมผู้ถือหน่วยในกองทุนนี้  เพื่ออธิบายให้ทราบเรื่องโดยละเอียด โปร่งใส  และขอมติจากผู้ถือหน่วยให้อนุญาตให้กระทำได้  การตัดสินใจทำไปโดยพลการแม้จะเพื่อผลประโยชน์ของกองทุนหรือผู้ถือหน่วยใน กรณีเช่นนี้นี้จึงมีความเสี่ยงมากเกินไปและจำนวนเงินที่เกี่ยวข้องก็สูงมาก  ค่าจัดการกองทุนที่ บลจ. ไอเอ็นจี จะได้รับจากกองทุนตลอด 30 ปีอาจจะไม่เท่ากับจำนวนเงิน กว่า 800 ล้านบาทที่จ่ายล่วงหน้าให้ผู้รับเหมาไปทำการก่อสร้างให้แล้วเสร็จก็ได้  เรียกว่าเสี่ยงต่อทั้งผู้ถือหน่วยและเสี่ยงต่อฐานะทางการเงินของ บลจ. ไอเอ็นจี เองด้วย  กรณีศึกษานี้จึงสมควรที่ทุก บลจ. จะต้องตระหนักไว้  แต่ข้อดีของ ไอเอ็นจี และผู้จัดการกองทุนก็ยังคงมีอยู่คือการพยายามบรรเทาการขาดผลประโยชน์เท่าที่ ควรจะได้รับของกองทุนด้วยการลดค่าจัดการกองทุนลงไป

ประเด็นที่สำนักงาน ก.ล.ต. ควรจะต้องทบทวนในกรณีศึกษานี้ก็คือ การอนุญาตให้จัดตั้งกองทุนนี้ขึ้นมาโดยที่ทรัพย์สินที่จะลงทุนยังสร้างไม่ เสร็จ  หรือสร้างเสร็จแต่ไม่ถึง 80% นั้น  จะยังคงอนุญาตให้กองทุนอสังหาริทรัพย์กองอื่นๆ ในอนาคตกระทำได้เช่นทียูโดม หรือไม่

อย่างไรก็ตาม กองทุนอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ ในอุตสาหกรรมนั้น คงไม่มี บลจ. ใดนำเงินกองทุนไปลงทุนก่อนที่อสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการลงทุนจะก่อสร้าง เสร็จถึงระดับที่กฏหมายกำหนด  เข้าใจว่ากองทุนทียูโดม น่าจะเป็นกองทุนเดียวที่เกิดกรณีนี้ขึ้น

2. ที่ดินที่กองทุนทียูโดมจะลงทุนนั้นมีบุคคลอื่นถือกรรมสิทธิ์ร่วมอยู่ ด้วย  ข้อนี้ความเสี่ยงก็คือกรณีที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมโต้แย้งการกระทำนิติกรรม ที่ก่อให้เกิดภาระผูกพันในที่ดินที่ถือกรรมสิทธิ์ร่วม  อาจทำให้กองทุนรวมไม่สามารถลงทุนได้ตามกำหนดก็ได้

กรณีนี้นับว่าเป็นความบกพร่องในการตรวจสอบกรรมสิทธิ์ในที่ดิน  ความจริงแล้วผู้ประเมินราคาทรัพย์สินที่กองทุนจะลงทุนน่าจะมีการตรวจเอกสาร สิทธิ์จากสำนักงานที่ดินโดยละเอียด  ซึ่งเป็นงานค่อนข้างยากหากไม่ใช้ผู้เชี่ยวชาญที่มีความละเอียดละอออย่างแท้ จริง  อย่างไรก็ตาม เข้าใจว่าปัจจุบันนี้ทาง ไอเอ็นจี ได้จัดการแก้ไขปัญหาได้จนเรียบร้อยแล้ว เรียกว่ากรณีหลังนี้เป็นความโชคร้ายและขาดประสบการณ์หรือเลินเล่อมากกว่าจะ ไปตั้งใจทำให้ผิดโครงการกองทุน

กรณีศึกษาในข้อนี้ก็คือ บลจ. ต่างๆ ควรจะต้องมีผู้จัดการกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญใน เรื่องอสังหาริมทรัพย์เป็นการเฉพาะ และมีนักกฏหมายคอยเช็คอีกที  ลำพังผู้จัดการกองทุนทั่วไปที่บริหารการลงทุนในหุ้น  ตราสารหนี้ และสินค้าโภคภัณฑ์  แม้จะได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ให้เป็นผู้จัดการกองทุนอสังหาริมทรัพย์ได้แต่เขาเหล่านี้ไม่มีความรอบรู้  ความเชี่ยวชาญ หรือประสบการณ์ในการบริหารอสังหาริมทรัพย์เพียงพอที่จะทำหน้าที่ได้อย่าง มั่นใจ  ซึ่งประเด็นนี้ได้เคยกล่าวในที่ประชุมสมาคมไว้นานแล้วว่า บลจ. ที่ทำธุรกิจนี้จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องหาผู้เชี่ยวชาญเข้ามาบริหารกอง ทุนอสังหาริมทรัพย์ด้วย  อย่ามองแค่คนที่ได้รับความเห็นชอบจาก ก.ล.ต. ว่าเพียงพอแล้ว  และงานอสังหาริมทรัพย์มีความละเอียดทุกจุด  คนไม่รู้จริงจะพลาดได้ง่ายๆ

สำหรับคำถามที่ว่ากรณีที่เกิดกับ ทียูโดม จะส่งผลลบต่อความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนต่อกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์อื่นๆ หรือไม่นั้น  เชื่อว่าหากผู้ลงทุนเข้าใจที่มาที่ไปแล้ว ก็ไม่น่าจะมีผล  ซึ่งก็เป็นหน้าที่ที่แต่ละ บลจ. จะต้องทำให้ผู้ลงทุนมีความเชื่อมั่นใน บลจ. ของตนเองว่ามีความสามารถในการบริหารกองทุนดังกล่าวได้

“ สังเกตุว่าเดี๋ยวนี้ผู้ลงทุนเขาแยกแยะเป็นเรื่องๆ ไป  ไม่ใช่ว่าเกิดปัญหาขึ้นที่หนึ่งแล้วเขาจะเชื่อว่าต้องเกิดกับทุกที่  ดังจะเห็นได้จากตราสารหนี้บางตัวที่ผิดนัดชำระหนี้คืนกองทุนในอดีตที่เคย เกิดขึ้นกับ บลจ. บางแห่งไม่นานที่ผ่านมานี้ไม่ได้ทำให้ผู้ลงทุนในกองทุนอื่นๆ ของ บลจ. อื่นๆ จะตื่นตระหนกไปด้วย  อย่างไรก็ตาม ผู้ประกอบธุรกิจในอุตสาหกรรมจัดการกองทุนควรต้องตระหนักอยู่เสมอว่าการกระทำ ใดใดที่เกิดขึ้นในที่หนึ่ง  อาจส่งผลต่อความเชื่อมั่นของผู้ลงทุนในวงกว้างทั้งอุตสาหกรรมได้เสมอ  หากประยุกต์เอาภาษาของผู้จัดการกองทุนมาใช้ ก็พูดได้ว่ากรณีนี้เป็น Specific Risk ของ บลจ. นั้นๆ ไม่ใช่ Systematic Risk ของทุก บลจ. ทั้งอุตสาหกรรม”