ลึกแต่ไม่ลับนโยบาย "ค่าเช่าใหม่"

จากประชาชาติธุรกิจ

ภารกิจ ท้าทายของ "ยุทธนา ทัพเจริญ" ผู้ว่าการ ร.ฟ.ท.ในการรื้อค่าเช่าที่ดินทั่วประเทศ น่าสนใจไม่ใช่น้อย ท่ามกลางภาระหนี้ท่วมท้นกว่า 70,000 ล้านบาท

- เหตุผลในการปรับนโยบายค่าเช่า

เป็น นโยบายของอนุกรรมการด้านพัฒนาที่ดินที่ต้องการให้ ร.ฟ.ท.มีรายได้เพิ่มจากการพัฒนาที่ดินทั่วประเทศ ใน คณะกรรมการชุดนี้มีกรรมการอยู่ 1 ท่านมาจากกรมธนารักษ์จึงเกิดความคิดว่าทำไมไม่นำหลักเกณฑ์ของกรมธนารักษ์มา ใช้ เพราะเป็นที่ของราชการเหมือนกัน จึงทำรายละเอียดใหม่ทั้งหมดโดยใช้สูตรเดียวกับ กรมธนารักษ์ เสนอบอร์ดตามขั้นตอนก็ได้รับอนุมัติแล้ว คงถึงเวลาที่ ร.ฟ.ท.จะต้องเปลี่ยนตัวเอง เพราะค่าเช่าเดิมใช้มานาน

- วิธีการและเป้าหมาย

เรา เริ่มใช้โครงสร้างใหม่เมื่อตุลาคมที่ผ่านมา แบ่งเป็นหน่วยธุรกิจ พอร์ตที่ดินทั้งหมดจะไปอยู่ที่หน่วยบริหารทรัพย์สิน ต่อไปจะมีซีอีโอที่เป็นมืออาชีพมาบริหารจัดการตามนโยบายของบอร์ด แต่ละปี ร.ฟ.ท.ต้องมีรายได้เพิ่มอย่างน้อย 10% ขึ้นไป จากเดิมเฉลี่ยปีละ 1,600 ล้านบาท เป็น 2,000 กว่าล้านบาท/ปี

สำหรับรายได้ที่เพิ่มขึ้นจะนำ มาใช้เพื่อช่วยลดรายจ่ายที่มีอยู่เท่าที่จะทำได้ เช่น ค่าใช้จ่ายประจำ ค่าซ่อมรถ เงินเดือนพนักงาน ปัจจุบันมีภาระหนี้กว่า 70,000 ล้านบาทที่จะต้องปลดเปลื้อง การเพิ่มรายได้จากการพัฒนาที่ดินเป็นช่องทางหนึ่งที่จะช่วยได้ เพราะมีที่ดินแปลงใหญ่ ๆ หลายแปลงมีศักยภาพจะได้ผลตอบแทนสูง

ซึ่ง จากโครงสร้างใหม่มีการแยกบัญชีต่าง ๆ ชัดเจน ในส่วนของบัญชีทรัพย์สินถาวร จากการเก็บข้อมูลล่าสุดที่ดินทั่วประเทศมีมูลค่าเพิ่มขึ้นตามราคาประเมิน ที่ดิน จาก 3,000 กว่าล้านบาท เป็น 300,000 ล้านบาท

- แปลงไหนมีมูลค่าสูงสุด

อันดับ แรกมักกะสัน ประมาณ 200,000 ล้านบาท รองลงมาเป็นย่านพหลโยธิน สถานีแม่น้ำ เซ็นทรัลลาดพร้าว ซึ่งทั้งหมดหากพัฒนาได้ตามนี้ มั่นใจว่าจะมีรายได้เข้า ร.ฟ.ท.จำนวนมากทีเดียว

---

รื้อค่าแป๊ะเจี๊ยะที่เช่า1.3หมื่นสัญญา ร.ฟ.ท.จ้องปรับทั่วประเทศเอกชนจ่ายก้อนแรก70%

จากประชาชาติธุรกิจ

ร.ฟ.ท. รื้อค่าแป๊ะเจี๊ยะสัญญาเช่าที่ดิน-พื้นที่โฆษณาทั่วประเทศ 1.3 หมื่นสัญญา ก็ก๊อปปี้โมเดลกรมธนารักษ์เป็นต้นแบบ เผยโครงการเล็กไม่เกิน 500 ล้านบาทปรับสัดส่วนใหม่จากเดิมเรียกเก็บก้อนแรก 30% เพิ่มเป็น 70% ส่วนโครงการขนาดใหญ่มูลค่าเกิน 1,000 ล้านบาท ปรับลดเงินก้อนแรกเหลือ 30% หวังจูงใจคนมาลงทุนเข็นโครงการนำร่องพื้นที่ 8 สถานีรถไฟฟ้า แอร์พอร์ตลิงก์-ที่ดินมักกะสันปีི ตั้งเป้า มีรายได้ 2,200 ล้าน

ปัจจุบัน การรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) มีที่ดินจำนวนมากที่เป็นทรัพย์สินอยู่ในมือกระจายอยู่ทั่วประเทศจำนวน 234,976.96 ไร่ แยกเป็นที่ดินเพื่อการเดินรถ (พื้นที่เขตทาง บ้านพัก ที่ทำการ วางราง) ซึ่งเป็นธุรกิจหลักของ ร.ฟ.ท. (Core Business) จำนวน 198,674.71 ไร่ ที่ดินสำหรับการพาณิชย์ (Non Core Business) จำนวน 36,302.18 ไร่ และมีรายได้จากการบริหารทรัพย์สินเฉลี่ยปีละ 1,600 ล้านบาท ซึ่งถือว่ายังต่ำมากเมื่อเทียบกับที่ดินอยู่ในมือมหาศาลถึง 3 แสนล้านโดยประมาณ

นายยุทธนา ทัพเจริญ ผู้ว่าการการรถไฟแห่งประเทศไทย (ร.ฟ.ท.) เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า ร.ฟ.ท.จะปรับเกณฑ์อัตราผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท.จะได้รับจากการพัฒนาที่ดินใหม่ให้เป็นเกณฑ์เดียวกับของกรมธนารักษ์ เพื่อให้การพัฒนาที่ดินในเชิงพาณิชย์ของ ร.ฟ.ท.ทั่วประเทศเป็นมาตรฐาน และเป็นการแก้ปัญหาค่าเช่าที่ตกค้างและมีปัญหามาโดยตลอดให้สามารถมีรายได้ เพิ่มขึ้น จากปีนี้มีรายได้เฉลี่ยอยู่ที่ 1,890 ล้านบาท ในปี 2554 คาดว่าจะเพิ่มเป็น 2,200 ล้านบาท หรือเพิ่มขึ้นไม่ต่ำกว่า 10% ต่อเนื่องทุกปี

"รูป แบบเดิมไม่ว่าสัญญาใหญ่หรือเล็ก ร.ฟ.ท.จะเรียกค่าผลตอบแทนก้อนแรก 30% อีก 70% ที่เหลือจะกระจายเป็นค่าเช่าต่อปี และปรับค่าเช่า 5% ทุกปี"

สำหรับ เกณฑ์ใหม่โครงการขนาดเล็ก ๆ มูลค่าไม่เกิน 500 ล้านบาท อัตราผลตอบแทนที่ ร.ฟ.ท.จะได้รับหลังปรับใหม่จะเป็น "ค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ที่ดิน" ก้อนแรกที่ผู้เช่าจะเสนอราคาแข่งขัน 70% ส่วนที่เหลือ 30% จะกระจายเป็นค่าเช่ารายปีตลอดอายุสัญญาเช่า 30 ปี และปรับค่าเช่าขึ้น 15% ทุก 5 ปี หรือเฉลี่ยปีละ 3%

"วิธีนี้จะทำให้เราคัดเลือกผู้ที่มี เงินมาลงทุนจริง ๆ ไม่เหมือนที่ผ่านมาที่เก็บเงินก้อนแรกต่ำแค่ 30% แต่กลับกระจายค่าเช่าต่อปีในอัตราที่สูง ทำให้ผู้เช่าที่สายป่านไม่ดีค้างค่าเช่าเป็นดินพอกหางหมู ตรงนี้นับเป็นปัญหาใหญ่ของ ร.ฟ.ท.จึงทำให้การจัดเก็บค่าเช่าจากการพัฒนาที่ดินได้ไม่เต็มเม็ดเต็มหน่วย หากคิดแบบกลับกันตามหลักเกณฑ์ใหม่นี้จะทำให้ปัญหาตรงนี้หมดไปแล้ว"

ผู้ ว่าการ ร.ฟ.ท.กล่าวต่อว่า ส่วน โครงการมูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป เนื่องจากเป็นโครงการใหญ่ใช้เงินลงทุนสูง หากใช้เกณฑ์เดียวกับโครงการขนาดเล็ก จะทำให้ไม่มีผู้เข้ามาลงทุน จึงจูงใจโดยให้จ่ายค่าธรรมเนียมจัดประโยชน์ที่ดินก้อนแรกที่ผู้เช่าเสนอราคา แข่งขัน 30% ที่เหลือ 70% จะเป็นค่าเช่ากระจายเป็นรายปีตลอดอายุสัญญา 30 ปี ปรับค่าเช่าขึ้น 15% ทุก 5 ปี

อย่างไรก็ตาม ปัจจุบัน ร.ฟ.ท.มีสัญญาเช่าที่ดินทั่วประเทศจำนวนทั้งสิ้นกว่า 13,000 สัญญา ตอนนี้ทางคณะกรรมการ (บอร์ด) มีนโยบายให้ ร.ฟ.ท.เร่งรัดดำเนินการตามกฎหมายกับผู้เช่าที่ผิดสัญญาคิดเป็นมูลค่ากว่า 300 ล้านบาท รวมทั้งเร่งรัดการสำรวจพื้นที่ที่จะหมดสัญญา เพื่อนำมาจัดประโยชน์ให้ครบถ้วนตามเกณฑ์ใหม่ที่บอร์ดให้เริ่มนำมาใช้ทันที ส่วนสัญญาเก่าให้ใช้อัตราเดิมจนกว่าจะหมดสัญญา

"เกณฑ์ทั้งหมดนี้ไม่ ใช่เฉพาะการพัฒนาที่ดิน ยังรวมถึงพื้นที่โฆษณาต่าง ๆ ทั้งบนรถไฟ สถานี และโครงการแอร์พอร์ตเรลลิงก์ด้วยที่จะเริ่มนำเกณฑ์ใหม่นี้มาใช้"

ทั้ง นี้ โครงการขนาดใหญ่ที่ ร.ฟ.ท.มีแผนจะนำมาพัฒนาตามหลักเกณฑ์ใหม่ อาทิ ที่ดินย่านบ้านพักรถไฟ ก.ม.11 จำนวน 359 ไร่, มักกะสัน 571 ไร่, สถานีแม่น้ำ 279 ไร่, พหลโยธิน 2,083 ไร่ เป็นต้น ทั้งหมด มีผลการศึกษาโครงการเรียบร้อยแล้ว แต่ที่คาดว่าจะนำร่องได้ก่อนน่าจะเป็น ย่านมักกะสัน โดยแผนการพัฒนาบริเวณมักกะสันทางบอร์ดได้อนุมัติแผนการพัฒนาแล้ว ขณะนี้อยู่ระหว่างกระทรวงคมนาคมนำเสนอคณะรัฐมนตรี (ครม.) เพื่อขออนุมัติดำเนินการตาม พ.ร.บ.ร่วมทุนฯ

ส่วนพื้นที่ต่างจังหวัด ที่จะนำร่อง เช่น สถานีพระนครศรีอยุธยา 40 ไร่ สถานีหัวหิน 7.8 ไร่ ร.ฟ.ท.กำลังจะจัดจ้างบริษัท ที่ปรึกษาทบทวนแผนศึกษาการพัฒนาโครงการ จะใช้เวลา 6 เดือน โดยจะเริ่ม ตั้งแต่ปี 2554 เป็นต้นไป