จาก โพสต์ทูเดย์

ความกลัวภัยแผ่นดินไหวของคนไทยยังน้อยมาก เพราะประเทศไทยไม่เคยเจอเหตุแผ่นดินไหวอย่างรุนแรง

โดย...ทีมข่าวการเงิน

ความกลัวภัยแผ่นดินไหวของคนไทยยังน้อยมาก เพราะประเทศไทยไม่เคยเจอเหตุแผ่นดินไหวอย่างรุนแรง มีแค่ทำให้อาคารสูงสั่นนานๆ ครั้งจนเมื่อเกิดคลื่นยักษ์สึนามิในประเทศไทย ทำให้คนไทยเริ่มสนใจภัยจากแผ่นดินไหวมากขึ้น

จังหวัดที่มีอาคารสูงมากที่สุด ก็คือใน กทม. ถ้าเป็นทั้งอาคารสำนักงาน และคอนโดมิเนียมซึ่งเป็นที่อยู่อาศัย

ประเทศไทยเพิ่งมีกฎหมายก่อสร้างว่าจะต้องมีการก่อสร้างรองรับแผ่นดินไหวให้ได้ถึง 7 ริกเตอร์ เมื่อ 3 ปีที่ผ่านมานี่เอง

ฉะนั้น อาคารที่ก่อสร้างก่อนหน้านี้ ผู้อยู่อาศัยก็เริ่มหวาดเสียวว่า จะอยู่แล้วอันตรายหรือไม่ ส่วนธนาคารเจ้าหนี้ที่ให้สินเชื่อโครงการ และสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับคอนโดมิเนียมก็เริ่มเสียวขึ้นเป็นลำดับ

ธรณีพิบัติที่เกิดจากแผ่นดินไหวในพม่าเฉียด 7 ริกเตอร์ ส่งผลให้จังหวัดทางภาคเหนือของไทยหลายจังหวัดรับรู้ได้ถึงความรุนแรง รวมถึงตึกสูงในกรุงเทพมหานครที่คนเมืองใช้ชีวิตอยู่ในออฟฟิตหลายแห่งประมาณ 20.00 น. ต้องอลหม่านออกมาอยู่นอกตึก

ภัยพิบัติธรรมชาติที่เริ่มขยับเข้ามาใกล้คนเมือง แผ่นดินไหวที่ไม่เคยคิดว่าจะเกิดในประเทศไทยก็ยังเกิดได้ เรื่องนี้อาจสร้างความสั่นไหวให้คนเมืองที่ตัดสินใจซื้อที่อยู่อาศัยแนวสูง จำพวกคอนโดมิเนียมหวั่น ๆ กันบ้าง เพราะระบบการก่อสร้างอาคารในไทย อาจไม่ได้รองรับปัญหาที่เกิดจากแผ่นดินไหวได้ดี เมื่อเทียบกับประเทศที่เกิดแผ่นดินไหวเป็นประจำอย่าง ญี่ปุ่น

ตึกสูงต่าง ๆ ของไทย เชื่อว่าหากเกิดแผ่นดินไหว คงไม่มีภาพตึกเต้นระบำให้เห็น แต่คงเสียหายราบเป็นหน้ากลองหากเจอระดับริกเตอร์ในระดับที่พม่าประสบมาแล้ว

แม้กระทั่งนายแบงก์ปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ยังประหวั่นพรั่นพรึงกับเหตุการณ์ที่เกิดขึ้น และเหตุการณ์แผ่นดินไหวในพม่ามีแรงสั่นสะเทือนมาจนถึง กทม. ทำให้อาคารสูงสั่นจนรู้สึกได้ เชื่อว่าจะส่งผลทางจิตวิทยาต่อกลุ่มคนที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมหรือที่ อยู่อาศัยแนวสูงให้ชะลอการตัดสินใจออกไป หรืออาจมีการซื้อประกันภัยแผ่นดินไหวมากขึ้น และอาจทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้มีทิศทางการเติบโตที่ลดลง สวนทางกับตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบที่จะเริ่มกลับมาเป็นที่นิยมอีกครั้ง

นายอภิศักดิ์ ตันติวรวงศ์ กรรมการผู้จัดการ ธนาคารกรุงไทย กล่าวว่า การก่อสร้างอาคารสูงยุคใหม่นั้น ทางธนาคารจะมีผู้ตรวจสอบอิสระที่เชี่ยวชาญก่อสร้างไปตรวจอาคารของลูกค้าที่ กำลังก่อสร้างว่าเป็นไปตามแบบและมาตรฐานที่ได้ทำสัญญาไว้กับธนาคารหรือไม่

ที่ธนาคารต้องทำเช่นนี้เป็นเพราะเพื่อควบคุมการก่อสร้างให้เป็นไปตาม มาตรฐาน สิ่งที่จะต้องเพิ่มขึ้นหากจะให้อาคารมีความยืดหยุ่นรองรับแผ่นดินไหวขึ้นมา คือเหล็ก จะต้องมีการผูกเหล็กให้มีการอ่อนตัวรองรับการสั่นไหว ไม่ให้โครงสร้างพังครืนลงมา ส่วนฐานรากก็อาจจะต้องใช้วัสดุยืดหยุ่นที่มียางปะปนอยู่ด้วย ซึ่งจะทำให้ต้นทุนการก่อสร้างอาคารสูงขึ้น

เมื่อต้นทุนสูงผู้ประกอบการก็จะต้องขายอาคารแพงขึ้น และจะต้องผจญกับความกลัวของผู้บริโภคที่กำลังขยาดกับการอยู่อาศัยในอาคารสูง

ฉะนั้น ทางออกของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์จึงควรปรับตัวหันมาทำโครงการที่มีความ สูงไม่เกิน 8 ชั้น เพื่อตอบสนองความต้องการของผู้บริโภคมากขึ้น ขณะที่ธนาคารพาณิชย์ก็อาจมีการออกผลิตภัณฑ์ประกันภัยด้านธรณีพิบัติขายพ่วง สินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าในเร็วๆ นี้

สำหรับโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูงที่ปล่อยสินเชื่อไปแล้ว แต่ละธนาคารไม่ได้หยุดชะงักการให้สินเชื่อ ยกเว้นโครงการใหม่ที่ธนาคารจะเข้าไปตรวจสอบโครงการว่ามีการก่อสร้าง และออกแบบอาคารให้มีความยืดหยุ่นต่อเหตุแผ่นดินไหวได้หรือไม่ก่อนจะมีการ อนุมัติสินเชื่อ

ธนาคารกรุงไทย ถือเป็นนโยบายชัดที่จะมีฝ่ายตรวจสอบในทุกขั้นตอนของการก่อสร้าง หากการก่อสร้างในโครงการใดไม่ได้มาตรฐาน ก็จะสั่งให้มีการแก้ไขก่อนจึงจะให้สินเชื่อ โดยเชื่อว่าอาคารสูงที่มีอายุ 2-3 ปี จะไม่ได้รับผลกระทบ แต่อาคารเก่าจะมีผลกระทบมากกว่า ซึ่งผู้เกี่ยวข้องต้องเข้าไปสำรวจโครงสร้างว่าอาคารรองรับแรงสั่นไหวได้ใน ระดับใด

หากย้อนกลับไปในช่วง 2-3 ปีก่อนจะเห็นได้ว่า คอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ผุดขึ้นเร็วราวกับดอกเห็ด ส่วนหนึ่งเพราะพฤติกรรมคนเมืองเปลี่ยนไป ทั้งโครงสร้างครอบครัวเชิงเดี่ยว การจราจรที่ต้องพึ่งพารถไฟฟ้าเป็นหลัก รวมทั้งการครอบครองที่อยู่อาศัยในแนวราบใจกลางเมืองที่มนุษย์เงินเดือนสมัย นี้แทบจะหมดสิทธิ ถือเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้คอนโดมิเนียมได้รับความสนใจมาก แม้ทำเลที่ดีพอใกล้รถไฟฟ้าจะปิดโครงการไปหมดแล้ว เหลือเพียงคอนโดมิเนียมห่างจากรถไฟฟ้าที่ต้องเดินเท้า หรือต่อรถอีกระยะหนึ่งก็ยังได้รับความสนใจ

ยกเว้นปลายปีก่อนจนถึงปีนี้ที่ตลาดคอนโดมิเนียมเริ่มอิ่มตัว ผู้ประกอบการเริ่มห้ำหั่นราคาแจกแถมไม่อั้น หลายโครงการแม้จะแบรนด์ระดับบนแต่ก็ยังปิดโครงการไม่ได้

ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดว่า จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้ น่าจะมีประมาณ 90,500-92,750 หน่วย เติบโต 5.5-8.2% จากที่ขยายตัว 9% ในปี 2553 ซึ่งไม่รวมโครงการบ้านเอื้ออาทร โดยเป็นการเพิ่มขึ้นของที่อยู่อาศัยทุกประเภท และคาดว่าโครงการแนวราบน่าจะมีน้ำหนักเพิ่มมากขึ้น จากที่ชะลอลงในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา

หากแยกจำนวนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จในเขตกรุงเทพฯ และปริมณฑลในปีนี้จะมีประมาณ 4-4.125 หมื่นหน่วย เพิ่มขึ้น 0-3.1% แม้เป็นอัตราที่ชะลอลงจากที่ขยายตัว 15.3% ในปีก่อน แต่จำนวนหน่วยที่สร้างเสร็จนับเป็นระดับที่สูงที่สุดตั้งแต่ปี 2540 สวนทางกับการทำการตลาดคอนโดมิเนียมในปีนี้ที่เริ่มเผชิญกับความยากลำบากมาก ขึ้น ทั้งการแข่งขันที่รุนแรง จำนวนที่อยู่อาศัยสร้างเสร็จเหลือขายเริ่มสะสมเป็นจำนวนที่สูง ต้นทุนการก่อสร้างที่พุ่งสูงขึ้น รวมถึงกฎระเบียบต่างๆ จะมีผลทำให้ผู้ประกอบการเริ่มมีการปรับกลยุทธ์การลงทุน โดยคาดว่าคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จน่าจะเริ่มชะลอลงในอีก 2-3 ปีข้างหน้า

ขณะที่โครงการจัดสรร ปีก่อนอยู่ที่ 24,250 หน่วย ปีนี้ประมาณการณ์ 27,750-28,500 หน่วย คิดเป็นการเติบโตปีก่อน 6.8% โดยปีนี้เพิ่มเป็น 14.4 -17.5% ถือเป็นปีที่โครงการแนวราบโดดเด่น มีการขยายทำเลออกไปสู่รอบนอกเมืองตามแนวรถไฟฟ้าที่จะมีการขยายเส้นทาง ทำให้ผู้ประกอบการเริ่มขยายขอบเขตการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปยัง พื้นที่รอบนอกกรุงเทพ และจังหวัดใกล้เคียงมากขึ้นด้วย

รวมๆ ดูแล้วสถานการณ์คอนโดมิเนียมในปีนี้จึงไม่สวยหรูเท่าไรนัก โดยเฉพาะพรีไฟแนนซ์ที่ต้องใช้สินเชื่อจากธนาคารพาณิชย์เป็นหลัก การเบิกจ่ายอาจมีพิจารณา และดูรายละเอียดโครงสร้างความปลอดภัยของโครงการร่วมด้วย เพราะหากเกิดภัยพิบัติธรรมชาติที่ไม่คาดคิด ผลที่กระทบไม่ใช่เฉพาะเจ้าของโครงการ ลูกบ้าน แต่รวมถึงหนี้สูญของแบงก์ด้วย